別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 青森 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 9-3 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　斎藤　優 印  TEL.

鑑定評価額 69,500,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市柳川２丁目１１番１２ ②地積 　(㎡) 5,386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:3 倉庫 Ｓ2 中小規模の倉庫、油 槽所が建ち並ぶ臨海 工業地域 南西9.5m市道 水道 青森 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  44.0 ｍ、奥行　約　　 125.0 ｍ、規模　　     5,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 青森港に面した臨海工業地域 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 青森駅北西方 750m 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 倉庫、油槽所が建ち並ぶ工業地域として今後とも推移すると予測される。コロナ禍による景気の悪化はあるが、 地価水準が低くなっていることから地価は横ばいで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は青森県内の中・小工業地域。需要者の中心は県内外の法人である。コロナ禍により企業の設備投資は慎 重さが見られ、近年、市内の工業団地への工場進出は少なく、地価水準は低くなり底値感はあるが需要は弱い。従前か ら中小工業地の取引は少なく、取引価格は当事者の属性や画地規模によりまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出 し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　同一需給圏内の類似地域における取引事例との比較により比準価格を試算した。当地域は自用の倉庫、油槽所が建ち 並ぶ地域で賃貸市場が未成熟のため収益価格は試算できなかったが、比準価格は、代替性のある取引事例から試算され ており、当地域の工業地域としての市場性を反映していると判断されるので比準価格を採用し、代表標準地との均衡を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [133.8] [100.0] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 従前から、当市内の工業地域への工場等の進 出は少なく、コロナ禍による景気の悪化もあ って工業地需要は低調に推移している。 地価水準は低くなってきており、底値感はあ るが、工業地需要は弱く、地価は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.5 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  +9.0 その他　　　　　 +25.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％