別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 青森 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 9-2 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　泰雄 印  TEL.

鑑定評価額 25,200,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市大字野木字野尻３７番７２７ ②地積 　(㎡) 1,572   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.2 事務所兼倉庫 Ｓ2 中小規模の事務所、 倉庫が建ち並ぶ流通 業務団地 東16m市道 水道、ガス、下水 青森 7.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,050 ｍ、西    50 ｍ、南   350 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 低層事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 青森市南部郊外の倉庫、営業 所等が建ち並ぶ工業団地 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 青森駅南方 7.6km 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 青森市南部郊外の流通業務団地である。地域経済の低迷等により、近年は事業所の撤退や閉鎖もみられ、また市 内では工業団地の売れ残りが見られる。よって、今後も需要は弱く地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の内陸部に位置する工業地域一円。需要者の中心は県内外の法人企業である。当市においては、工業 団地の売れ残りが多く見られ、超過供給の状態が続いており、コロナ禍の地域経済の低迷も相まって需要は弱含みであ る。取引される価格帯は需要者の資金規模、利用目的等により異なり、また、新規の取引が少ないため需要の中心とな る価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産が存する工業団地は、自用の事業所兼倉庫等が大半を占め、賃貸用事業所の需要が少ない。賃貸市場は未成 熟なため、収益価格は試算できなかった。以上より、最近の当市における工業地の需給動向を考慮のうえ、市場の実態 を反映させた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [108.1] [100.0] 100 15,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 首都圏では流通業務用地の需要が上向いては いるが、当地方は工業地需要は総じて弱く、 新規の進出企業がほとんど見られず低調で推 移している。 地域内に格別の変動要因はないが、コロナ禍 の影響もあり地域経済の低迷等から需要は低 調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +20.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -9.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％