別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 青森 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 9-1 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　橋本　一憲 印  TEL.

鑑定評価額 306,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市新田３丁目６６番１外 ｢新田３－４－１｣ ②地積 　(㎡) 17,811   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 工場、事業所、倉庫 等が建ち並ぶ工業地 域 北東12.5m国道 水道、下水 青森 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 107.0 ｍ、奥行　約　　 160.0 ｍ、規模　　    17,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地に近接し、国道沿いに 工場、事業所、倉庫等が建ち 並ぶ工業地域。 街 路 １２．５ｍ国道 交通 施設 青森駅北西方 2.8km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 青森市市街地に近接する国道沿いの工業地域である。地価下落が進んだことにより割安感が生じており、地価は 横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青森市内の工業地域であり、特に臨海部及びその背後エリアは代替性が強い。需要者は自己使用不動産を 取得しようとする法人である。地価下落が進んだことにより割安感が生じており、需給が均衡している。取引される画 地規模は需要者の業種により大きく異なり、需要の中心となる価格帯についても見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地近郊の工業地域で、最有効使用及び市場参加者の観点から収益性を指向する地域ではなく、自己業務用を目的と した需要が中心である。比準価格は実際の取引事例を比較検討して求め、市場性を反映した実証的な価格である。当該 地域は利便性を重視して取引される工業地域で、自己業務用を目的として取引される傾向にあるため、市場性を反映し た比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 青森市の人口は減少、世帯数は横ばい。国内 企業において、業種によっては、設備投資の 動きがみられるようになっている。 青森市市街地に近接する国道沿いの工業地域 であり、地価下落が進んだことにより割安感 が生じており、需給が均衡している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％