鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青森 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００５０２２０１ -61765	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m市道、中間画地		１住居地区計画等 (57,167)
b	１２００６０２２０１ -106440	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西27m県道、中間画地		準住居地区計画等 (60,200)
c	１１９１１０２２０１ -88027	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、西22m、角地		準工特別用途地区地区計画等 (70,200)
d	１１９０４０２２０１ -118241	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	南20m国道、北7m、二方路		準工特別用途地区 (70,200)
e	１１９０６０２２０１ -103409	青森市		建付地	（　）	長方形	西12.5m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,682	100 [ 130.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	66,204	100 [ 98.9]	66,940	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	69,600
b	(　 ) 73,378	100 [ 90.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	84,621	100 [ 126.9]	66,683		69,400
c	(　 ) 51,922	100 [ 75.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.9]	66,897	100 [ 100.0]	66,897		69,600
d	(　 ) 65,340	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	62,418	100 [ 95.1]	65,634		68,300
e	(　 ) 62,519	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,956	100 [ 95.9]	64,605		67,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
a	買進み	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +22.0
b	売急ぎ	％／月 -0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,000 円／㎡]

青森 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,381,181	4,437,805	12,943,376	9,948,400	2,994,976	（　0.9719） 2,910,817	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	54,921,075 円　　　　（　 24,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	993.72	Ｓ1	993.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	2,215 ㎡	56.5 m x 39.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟のスケルトン貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	993.72	100.0	993.72	1,538	1,528,341	6.0	9,170,046
							0.0	0
～

～

～

～

計		993.72	100.0	993.72		1,528,341		9,170,046
								0

⑨年額支払賃料	1,528,341 円　×　12ヶ月　＝　 18,340,092 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 993.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,340,092 円　　×　　 5.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,045,385 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,294,707 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,170,046 円　×　　 94.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 86,474 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,381,181 円　　　　（　 7,847 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-81001	2,550 ( 2,544)	100 [140.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,533	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,546 円/㎡　月額支払賃料（　 1,538 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-81002	1,621 ( 1,619)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,558
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

青森 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	798,000 円	133,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	917,005 円	18,340,092　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,180,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,276,800 円	133,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,437,805 円　（　　　　　　 2,004 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 993.72 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,948,400 円（　　　　　 4,491 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,381,181 円
②総費用	4,437,805 円
③純収益　①－②	12,943,376 円
④建物等に帰属する純収益	9,948,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,994,976 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,910,817 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,314 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,921,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
青森 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 5-20

青森県

青森第１

氏名

不動産鑑定士　斎藤　優

印

TEL.

鑑定評価額

151,000,000 円

１㎡当たりの価格

68,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市東大野２丁目７番２外				②地積　(㎡)	2,215 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）地区計画等 (70,200)
	1.5:1	店舗Ｓ1	中規模の店舗が建ち並ぶ新興の商業地域	北20m市道、三方路	水道、ガス、下水	青森 4.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 210 ｍ、西 260 ｍ、南 90 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 55.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

区画整理された南方郊外にあ
る商業地域。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

青森駅南東方

4.4km

法令

規制

準工
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

大型ＳＣを中心に郊外型の各種店舗が建ち並ぶ商業地域で、今後とも現状のまま推移すると予測される。集客力
が強い需要は底堅いが、コロナ禍の長期化による先行き不透明感があり、地価は横ばいで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は青森市内の商業地域（特に郊外の商業地域）。需要者は県内資本のほか、県外大手資本による需要も多
い。広い駐車場を備えた郊外型店舗が大半を占めているが、顧客吸収力の強い大型ＳＣ周辺の地域であること、また国
道等の幹線道路との連続性も良いことから車両の乗り入れによる利便性が良く集客力の強い商業地域であり、宅地需要
は底堅い。中心となる価格帯は、取引規模によりまちまちで需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　収益価格は低位に試算された。自用の郊外型店舗が多く見られる地域であり、適正な賃料の把握が難しく、このよう
な状況から求められた収益価格の精度には限界がある。当地域は、自用の店舗等が大半を占めていることから近隣地域
の市場性を反映しているとみられる比準価格が妥当と判断されるので、比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代
表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　青森 5-14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 83,400 円／㎡

[ 98.7]
100

100
[100.0]

100
[126.9]

[104.0]
100

67,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

郊外大型ＳＣ周辺及び郊外路線商業地域の需
要は底堅いが、コロナ禍により商況が悪化し
ている業種もあり地価は概ね横ばい傾向。

集客力の強い郊外型の商業地域であるが、コ
ロナ禍の長期化による先行き不透明感から横
ばいとなった。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９１１０２２０１ -88027	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、西22m、角地		準工特別用途地区地区計画等 (70,200)
b	１１９０９０２２０１ -89722	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	南36m国道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,200)
c	１２００８０２２０１ -83998	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西30m市道、南東6.5m、二方路		１住居地区計画等 (60,200)
d	１２００７０２２０１ -99317	青森市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m市道、北西8m、二方路		２低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,922	100 [ 75.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.9]	66,897	100 [ 100.0]	66,897	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	69,600
b	(　 ) 44,029	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	42,319	100 [ 62.9]	67,280		70,000
c	(　 ) 60,486	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.4]	57,158	100 [ 84.7]	67,483		70,200
d	(　 ) 44,628	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	51,320	100 [ 76.7]	66,910		69,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	売急ぎ	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,200 円／㎡]

青森 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,658,216	4,500,856	13,157,360	10,172,800	2,984,560	（　0.9719） 2,900,694	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	54,730,075 円　　　　（　 24,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	993.72	Ｓ1	993.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	2,215 ㎡	56.5 m x 39.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟のスケルトン貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	993.72	100.0	993.72	1,551	1,541,260	6.0	9,247,560
							0.0	0
～

～

～

～

計		993.72	100.0	993.72		1,541,260		9,247,560
								0

⑨年額支払賃料	1,541,260 円　×　12ヶ月　＝　 18,495,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 993.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,495,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 924,756 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,570,364 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,247,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 87,852 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,658,216 円　　　　（　 7,972 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-81002	1,621 ( 1,619)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,558	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,559 円/㎡　月額支払賃料（　 1,551 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-120002	2,313 ( 2,308)	100 [100.0]	[ 97.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [140.0]	1,569
c	青森（賃）　　　　-124001	2,829 ( 2,820)	100 [100.0]	[ 94.8] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [103.0]	100 [140.0]	1,550

青森 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	816,000 円	136,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	924,756 円	18,495,120　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,182,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,305,600 円	136,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,500,856 円　（　　　　　　 2,032 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	136,000,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 993.72 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,172,800 円（　　　　　 4,593 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,658,216 円
②総費用	4,500,856 円
③純収益　①－②	13,157,360 円
④建物等に帰属する純収益	10,172,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,984,560 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,900,694 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,310 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,730,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,700 円／㎡）