鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青森 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００７０２２０１ -99188	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	北36m国道、南5m、二方路		準住居 (70,200)
b	１２００７０２２０１ -99286	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11.5m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	１１９０９０２２０１ -89722	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	南36m国道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,200)
d	１１９１２０２２０１ -105139	青森市		更地	（　）	不整形	北25m市道、東9m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,053	100 [ 75.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 110.8]	43,168	100 [ 128.6]	33,568	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,600
b	(　 ) 33,998	100 [ 90.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	38,710	100 [ 120.1]	32,231		32,200
c	(　 ) 44,029	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	42,319	100 [ 137.4]	30,800		30,800
d	(　 ) 47,143	100 [ 110.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 93.9]	45,459	100 [ 141.1]	32,218		32,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 -0.08	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.5	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +33.0
a	売急ぎ	％／月 -0.08	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +18.0
b	売急ぎ	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +34.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +26.0
d	買進み	％／月 -0.03	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,100 円／㎡]

青森 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,113,489	1,108,141	4,005,348	3,665,720	339,628	（　0.9679） 328,726	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	6,202,377 円　　　　（　 15,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	173.90	Ｗ2	347.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	391 ㎡	15.0 m x 27.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２階：ファミリータイプのアパート（平均専有面積約５０㎡）

⑦有効率　 91.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	173.90	95.2	165.62	1,504	249,092	3.0	747,276
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	173.90	87.5	152.16	1,254	190,809	2.0	381,618
							0.0	0
～

～

～

計		347.80	91.4	317.78		439,901		1,128,894
								0

⑨年額支払賃料	439,901 円　×　12ヶ月　＝　 5,278,812 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 317.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,278,812 円　　×　　 5.9 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.9 ％　＝　　 319,946 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,102,866 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,128,894 円　×　　 94.1 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,623 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,113,489 円　　　　（　 13,078 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-9005	1,620 ( 1,618)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	1,281	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,256 円/㎡　月額支払賃料（　 1,254 円/㎡）　基準階 2 F B
b	青森（賃）　　　　-22007	783 ( 782)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	1,250
c	青森（賃）　　　　-54001	1,486 ( 1,483)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,238

青森 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	271,200 円	45,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	271,141 円	5,422,812　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 361,600 円	45,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	135,600 円	45,200,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,200 円	45,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,108,141 円　（　　　　　　 2,834 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,200,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 347.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0811	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 × 45 ％　＋ 0.0984 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,665,720 円（　　　　　 9,375 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,113,489 円
②総費用	1,108,141 円
③純収益　①－②	4,005,348 円
④建物等に帰属する純収益	3,665,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	339,628 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	328,726 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 841 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,202,377 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
青森 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 5-19

青森県

青森第１

氏名

不動産鑑定士　久保田　聡

印

TEL.

鑑定評価額

12,500,000 円

１㎡当たりの価格

32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月9日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市原別１丁目６番３｢原別１－５－２６｣				②地積　(㎡)	391 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、一般住宅、工場等が混在する路線商業地域	南東20m県道	水道、下水	矢田前 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 920 ｍ、南 640 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

一般住宅が増え商住混在地域
への移行過程にある、市北東
部郊外の路線商業地域。

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

矢田前駅　北西方

850m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　地域経済の長期低迷や大型ＳＣ等への顧客流出により店舗地需要が減退し商住混在地域へ移行しつつあるが、
新型コロナウイルス感染症の影響も相俟って、今後も需要は弱めで地価もやや下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、青森市郊外の路線商業地域及び商住混在地域。　需要者は当市内の店舗経営者または事業者が中心で
ある。　郊外型大型ＳＣ等への顧客流出が続き長期衰退傾向にあって店舗地需要は少ない。最近は新型コロナウイルス
感染症による景気悪化に伴い需要はさらに弱含んでいるとみられる。　土地は３５０～４５０㎡で１，１００～１，５
００万円程度が需要の中心、土地建物総額では３，０００万円程度が需要価格帯とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　市北東部郊外の県道沿いの路線商業地域で、貸店舗も散見されるが、基本的には自用の店舗兼住宅が中心である。ま
た地域経済の長期低迷や大型ＳＣ等への顧客流出により空き店舗が見られ土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いため、収益価格の精度は相対的に低い。　よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め
、さらに背後の住宅地の標準地価格との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　近年景気は緩やかな回復基調にあったが、
新型コロナウイルス感染症の影響により最近
は急速に悪化し、店舗地需要は弱含んでいる
。

　地域経済の長期低迷等に伴い店舗地需要が
減退し商住混在地域へ移行しつつある近隣商
業地域で、地価も引続きやや下落傾向で推移
している。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０９０２２０１ -89722	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	南36m国道、中間画地		近商 (90,200)
b	１２００６０２２０１ -106465	青森市		更地	（　）	ほぼ台形	南8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	１２００７０２２０１ -99286	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11.5m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	１２００７０２２０１ -99317	青森市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m市道、北西8m、二方路		２低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,029	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	42,319	100 [ 137.4]	30,800	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,800
b	(　 ) 44,323	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	51,166	100 [ 156.7]	32,652		32,700
c	(　 ) 33,998	100 [ 90.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	38,710	100 [ 119.1]	32,502		32,500
d	(　 ) 44,628	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	51,320	100 [ 155.5]	33,003		33,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +34.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +42.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +17.0
c	売急ぎ	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +62.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,000 円／㎡]

青森 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,147,876	1,107,278	4,040,598	3,665,720	374,878	（　0.9679） 362,844	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	6,846,113 円　　　　（　 17,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	173.90	Ｗ2	347.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	391 ㎡	15.0 m x 27.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階はファミリータイプのアパート：平均専有面積５０㎡程度

⑦有効率　 91.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	173.90	95.2	165.62	1,500	248,430	3.0	745,290
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	173.90	87.5	152.16	1,250	190,200	2.0	380,400
							0.0	0
～

～

～

計		347.80	91.4	317.78		438,630		1,125,690
								0

⑨年額支払賃料	438,630 円　×　12ヶ月　＝　 5,263,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 317.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,263,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 270,378 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,137,182 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,125,690 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,694 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,147,876 円　　　　（　 13,166 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-25001	1,301 ( 1,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.5]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,245	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,252 円/㎡　月額支払賃料（　 1,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	青森（賃）　　　　-84001	1,314 ( 1,313)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,254
c	青森（賃）　　　　-121001	1,000 ( 1,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.5]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,258

青森 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	271,200 円	45,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	270,378 円	5,407,560　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 361,600 円	45,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	135,600 円	45,200,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,200 円	45,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,107,278 円　（　　　　　　 2,832 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,200,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 347.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0811	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 × 45 ％　＋ 0.0984 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,665,720 円（　　　　　 9,375 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,147,876 円
②総費用	1,107,278 円
③純収益　①－②	4,040,598 円
④建物等に帰属する純収益	3,665,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	374,878 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	362,844 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 928 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,846,113 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,500 円／㎡）