別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 青森 5-16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 5-16 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　後藤　薫 印  TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市浪岡大字浪岡字細田１４７番 ②地積 　(㎡) 925   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:5 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗が建ち並ぶ 浪岡地区の中心的商 業地域 南8m県道 水道、下水 浪岡 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　       720 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 核店舗がない既成市街地内の 商店街 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 浪岡駅東方 700m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 　今後とも浪岡地区の中心的商業地域として推移するものと予測されるが、周辺の中規模商業施設や郊外大型Ｓ Ｃとの競合で中心部の商業地に対する有効需要は弱く、地価水準も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、青森市浪岡地区中心市街地内の商業地域。需要者の中心は、浪岡地区の店舗経営者又は事業経営者が 中心である。本地域は幹線街路沿いに位置する浪岡地区の中心的商業地域であるが、周辺の郊外型店舗等への顧客流出 の影響、コロナ禍による景気の悪化も相俟って需要は弱含みである。同一需給圏での取引は少なく、取引される価格帯 は規模によりまちまちで、市場での中心となる価格帯は見い出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　実際に市場で生起した、相互に価格のけん連関係が強い適切な取引事例との比較検討によって比準価格を試算した。 　当該地域は浪岡地区の中心的商業地域で、貸店舗等の収益物件は殆ど見られず自己使用目的での取引が支配的で、賃 貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。従って、市場性が反映され、実証的で説得力に富む比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平川 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [138.3] [100.0] 100 17,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外ＳＣへの顧客流出等から既成市街地内商 業地域に対する需要は低迷が続いており、コ ロナ禍による景気の悪化も相俟って地価は下 落傾向にある。 小規模な小売店舗等が建ち並ぶ既成市街地内 の商業地域で、郊外型大型商業施設への顧客 流出、コロナ禍による景気の悪化から衰退傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％