鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青森 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００７０２２０１ -99140	青森市		建付地	（　）	不整形	東7m県道、西4.5m、二方路		近商 (100,200)
b	１２００２０２２０１ -86864	青森市		建付地	（　）	不整形	北6m市道、東5m、南5m、三方路		商業駐車場整備地区 (90,360)
c	１１９０９０２２０１ -89722	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	南36m国道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,200)
d	１１９０９０２２０１ -89646	青森市		建付地	（　）	不整形	西5m市道、北4.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,300)
e	１１８０９０２２０１ -85813	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,357	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	33,561	100 [ 95.9]	34,996	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,000
b	(　 ) 31,679	100 [ 125.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.8]	27,686	100 [ 78.4]	35,314		35,300
c	(　 ) 44,029	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	42,319	100 [ 123.1]	34,378		34,400
d	(　 ) 19,251	100 [ 75.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.8]	27,590	100 [ 78.4]	35,191		35,200
e	(　 ) 45,325	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	51,192	100 [ 146.0]	35,063		35,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	買進み	％／月 -0.17	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +22.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.14	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	売急ぎ	％／月 -0.14	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +29.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,000 円／㎡]

青森 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,731,348	801,806	2,929,542	2,796,820	132,722	（　0.9697） 128,701	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,428,321 円　　　　（　 10,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.80	ＬＳ2	277.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	229 ㎡	8.5 m x 28.0 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	96.9	135.66	1,343	182,191	3.0	546,573
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	136.46	84.0	114.63	1,275	146,153	2.0	292,306
							0.0	0
～

～

～

計		276.46	90.5	250.29		328,344		838,879
								0

⑨年額支払賃料	328,344 円　×　12ヶ月　＝　 3,940,128 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,940,128 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 216,707 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,723,421 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	838,879 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,927 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,731,348 円　　　　（　 16,294 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-81002	1,621 ( 1,619)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 85.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	1,370	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,346 円/㎡　月額支払賃料（　 1,343 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-126004	1,486 ( 1,483)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,315
c	青森（賃）　　　　-137007	1,327 ( 1,323)	100 [105.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,352

青森 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	208,200 円	34,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	197,006 円	3,940,128　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 277,600 円	34,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	69,400 円	34,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,700 円	34,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 801,806 円　（　　　　　　 3,501 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,700,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 277.60 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0806	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,796,820 円（　　　　　 12,213 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,731,348 円
②総費用	801,806 円
③純収益　①－②	2,929,542 円
④建物等に帰属する純収益	2,796,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	132,722 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	128,701 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 562 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,428,321 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
青森 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 5-7

青森県

青森第１

氏名

不動産鑑定士　橋本　一憲

印

TEL.

鑑定評価額

8,060,000 円

１㎡当たりの価格

35,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市大字浅虫字蛍谷２５４番外				②地積　(㎡)	229 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3.5	店舗兼住宅Ｗ2	旅館、みやげ物店、飲食店等の建ち並ぶ温泉街	東9m県道	水道、下水	浅虫温泉 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

浅虫温泉街の商業地域。

街

路

９ｍ県道

交通

施設

浅虫温泉駅南方

200m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

レジャ－の多様化が進む中、旧来からの温泉旅館やホテル等の経営は厳しい。地価は相当下落し底値に近づいた
が、新型コロナウイルスの影響で客室の稼働率は落ち込み、新規投資もなく、地価は下落傾向である。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,980 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浅虫温泉街の商業地域を中心に市内の飲食店が所在する商業地域である。需要者は地元及び県内の旅館業
及び観光業等の事業経営者である。近隣地域の周辺では、廃業したホテル、旅館、保養所等が散見され、人通りは少な
く繁華性が弱い。また、新型コロナウイルスの影響で客室の稼働率や宿泊単価は落ち込み、地価は下落傾向である。取
引される画地規模は需要者の業種により大きく異なり、需要の中心となる価格帯についても見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

青森市東部に位置し、浅虫温泉街の県道沿いの商業地域である。周辺には貸店舗も散見されるが、主たる利用形態は自
己利用の店舗併用住宅である。また、土地価格に相応する賃料水準でないことから、収益価格の相対的規範性は劣る。
したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　青森 5-19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,300 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[ 90.9]

[100.0]
100

35,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

青森市の人口は減少、世帯数は横ばい。中心
市街地の店舗から、利便性の高い郊外の大型
店舗へ顧客が流出している。

旧来からの温泉旅館やホテル等の経営は厳し
い。新型コロナウイルスの影響で客室の稼働
率は落ち込み、新規投資もなく、地価は下落
傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００７０２２０１ -99140	青森市		建付地	（　）	不整形	東7m県道、西4.5m、二方路		近商 (100,200)
b	１２００７０２２０１ -99286	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11.5m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	１１９０９０２２０１ -89646	青森市		建付地	（　）	不整形	西5m市道、北4.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,300)
d	１１９０９０２２０１ -89722	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	南36m国道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,357	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	33,561	100 [ 95.9]	34,996	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,000
b	(　 ) 33,998	100 [ 90.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	38,710	100 [ 111.9]	34,593		34,600
c	(　 ) 19,251	100 [ 75.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.8]	27,590	100 [ 77.4]	35,646		35,600
d	(　 ) 44,029	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	42,319	100 [ 126.6]	33,427		33,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +19.0	環境　　　　 -5.0
b	売急ぎ	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.14	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
c	売急ぎ	％／月 -0.14	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +22.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,200 円／㎡]

青森 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,754,111	808,208	2,945,903	2,821,000	124,903	（　0.9697） 121,118	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,285,245 円　　　　（　 9,980 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.80	ＬＳ2	277.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	229 ㎡	8.5 m x 28.0 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	96.9	135.66	1,351	183,277	3.0	549,831
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	136.46	84.0	114.63	1,283	147,070	2.0	294,140
							0.0	0
～

～

～

計		276.46	90.5	250.29		330,347		843,971
								0

⑨年額支払賃料	330,347 円　×　12ヶ月　＝　 3,964,164 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,964,164 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 218,029 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,746,135 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	843,971 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,976 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,754,111 円　　　　（　 16,393 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-81002	1,621 ( 1,619)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,382	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,354 円/㎡　月額支払賃料（　 1,351 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-126004	1,486 ( 1,483)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,327
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

青森 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,000 円	35,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	198,208 円	3,964,164　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,000 円	査定
	建物　　　　　　　　　 280,000 円	35,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	70,000 円	35,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 808,208 円　（　　　　　　 3,529 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,000,000 円	設計監理料率　 126,000 円／㎡　×　 277.60 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0806	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,821,000 円（　　　　　 12,319 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,754,111 円
②総費用	808,208 円
③純収益　①－②	2,945,903 円
④建物等に帰属する純収益	2,821,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	124,903 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	121,118 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 529 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,285,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,980 円／㎡）