鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青森 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００５０２２０１ -61819	青森市		建付地	（　）	長方形	北25m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	１２００２０２２０１ -86851	青森市		貸家建付地	（　）	台形	北36m国道、南東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	１２００１０２２０１ -98759	青森市		建付地	（　）	長方形	北東25m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	１１９０９０２２０１ -89778	青森市		建付地	（　）	長方形	西13m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e	１１９０８０２２０１ -99671	青森市		建付地	（　）	長方形	北36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,795	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	107,171	100 [ 78.2]	137,047	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	137,000
b	(　 ) 84,804	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 93.8]	127,606	100 [ 93.1]	137,063		137,000
c	(　 ) 128,039	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	147,956	100 [ 108.0]	136,996		137,000
d	(　 ) 89,268	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	97,600	100 [ 70.8]	137,853		138,000
e	(　 ) 81,682	100 [ 80.0]	[ 99.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.0]	128,015	100 [ 93.1]	137,503		138,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -6.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
e	売急ぎ	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 137,000 円／㎡]

青森 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,021,714	8,573,547	27,448,167	26,245,000	1,203,167	（　0.9475） 1,140,001	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	21,509,453 円　　　　（　 71,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	253.41	ＲＣ8	1,813.87
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	303 ㎡	15.0 m x 21.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～７階事務所の部分貸し：平均専有面積約１００㎡

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	253.41	75.0	190.06	3,125	593,938	6.0	3,563,628
							0.0	0
2～ 2	事務所	253.41	80.0	202.73	2,349	476,213	6.0	2,857,278
							0.0	0
3～ 3	事務所	253.41	80.0	202.73	2,230	452,088	6.0	2,712,528
							0.0	0
4～ 7	事務所	253.41	80.0	202.73	2,000	405,460	6.0	2,432,760
							0.0	0
8～ 8	搭屋	40.00

計		1,813.87	77.5	1,406.44		3,144,079		18,864,474
								0

⑨年額支払賃料	3,144,079 円　×　12ヶ月　＝　 37,728,948 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,406.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,728,948 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,886,447 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,842,501 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,864,474 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 179,213 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,021,714 円　　　　（　 118,884 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-96001	2,234 ( 2,229)	100 [100.0]	[ 74.3] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,280	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,361 円/㎡　月額支払賃料（　 2,349 円/㎡）　基準階 2 F B
b	青森（賃）　　　　-130002	1,348 ( 1,344)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,349
c	青森（賃）　　　　-130010	2,187 ( 2,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [ 66.0]	100 [100.0]	2,455

青森 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,172,000 円	362,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,886,447 円	37,728,948　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 315,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,475,200 円	362,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,573,547 円　（　　　　　　 28,296 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	362,000,000 円	設計監理料率　 194,000 円／㎡　×　 1,813.87 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 35 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,245,000 円（　　　　　 86,617 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,021,714 円
②総費用	8,573,547 円
③純収益　①－②	27,448,167 円
④建物等に帰属する純収益	26,245,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,203,167 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,140,001 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,762 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,509,453 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
青森 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 5-4

青森県

青森第１

氏名

不動産鑑定士　工藤　美佐緒

印

TEL.

鑑定評価額

40,300,000 円

１㎡当たりの価格

133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市長島２丁目１番２				②地積　(㎡)	303 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車付置義務 (100,600)
	1:1.5	事務所Ｓ8F1B	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北36m国道	水道、ガス、下水	青森 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 70 ｍ、南 40 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道沿線、県庁前のオフィス
街

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

青森駅南東方

800m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

今後とも現環境を維持するとみられる。コロナ禍以降、市の平均空室率は上昇傾向、繁華街ではクラスターも発
生しており、さらなる商況の悪化が懸念。先行き不透明感が強く、地価はしばらくの間下落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 138,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 71,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市中心の商業地域。需要者は県外の機関投資家が中心。当市は青森県を立地先とするオフィス移転の５割
弱のシェアを占めるが、新型コロナウィルス感染症の影響により景気は悪化、空室率は上昇傾向にある。特に中心商業
地域ではシティ型ホテルの倒産、無期限休館等が目立った。歓楽街ではクラスターも発生しており、今後さらなる商況
の悪化が懸念される。取引価額は規模や買主の資金力等により大きく異なり、中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は高い容積率のオフィス街であることから、収益価格は有用であるが、自用の余地の高い市場環境であり取引
相場がより重視されている。よって、本件では市場の実態を反映し信頼性が高いと認められる比準価格を重視し、収益
価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　青森 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 199,000 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[100.0]

100
[147.4]

[100.0]
100

133,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の影響により景気
は悪化。中小サーピス業のみならず、一部製
造業にも影響が出始め、雇用環境が悪化傾向
をみせている。

景気の悪化にともないオフィス需要も減退傾
向。コロナ禍以降の平均賃料は横ばい、空室
率は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０８０２２０１ -99671	青森市		建付地	（　）	長方形	北36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	１２００１０２２０１ -98759	青森市		建付地	（　）	長方形	北東25m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	１２００２０２２０１ -86851	青森市		貸家建付地	（　）	台形	北36m国道、南東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	１２００５０２２０１ -61819	青森市		建付地	（　）	長方形	北25m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,682	100 [ 80.0]	[ 99.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.0]	128,015	100 [ 94.1]	136,041	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	136,000
b	(　 ) 128,039	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	147,956	100 [ 107.0]	138,277		138,000
c	(　 ) 84,804	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 93.8]	127,606	100 [ 94.1]	135,607		136,000
d	(　 ) 99,795	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	107,171	100 [ 77.2]	138,823		139,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	売急ぎ	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -6.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 138,000 円／㎡]

青森 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,024,039	8,573,669	27,450,370	26,245,000	1,205,370	（　0.9475） 1,142,088	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	21,548,830 円　　　　（　 71,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	253.41	ＲＣ8	1,813.87
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	303 ㎡	15.0 m x 21.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～７階事務所の部分貸し：平均専有面積約１００㎡

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	253.41	75.0	190.06	3,125	593,938	6.0	3,563,628
							0.0	0
2～ 2	事務所	253.41	80.0	202.73	2,360	478,443	6.0	2,870,658
							0.0	0
3～ 3	事務所	253.41	80.0	202.73	2,220	450,061	6.0	2,700,366
							0.0	0
4～ 7	事務所	253.41	80.0	202.73	2,000	405,460	6.0	2,432,760
							0.0	0
8～ 8	搭屋	40.00

計		1,813.87	77.5	1,406.44		3,144,282		18,865,692
								0

⑨年額支払賃料	3,144,282 円　×　12ヶ月　＝　 37,731,384 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,406.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,731,384 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,886,569 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,844,815 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,865,692 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 179,224 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,024,039 円　　　　（　 118,891 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-96001	2,234 ( 2,229)	100 [100.0]	[ 74.3] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,305	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,372 円/㎡　月額支払賃料（　 2,360 円/㎡）　基準階 2 F B
b	青森（賃）　　　　-96002	2,182 ( 2,179)	100 [110.0]	[ 69.8] 100	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	2,429
c	青森（賃）　　　　-130002	1,348 ( 1,344)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [ 74.0]	100 [100.0]	2,381

青森 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,172,000 円	362,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,886,569 円	37,731,384　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 315,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,475,200 円	362,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,573,669 円　（　　　　　　 28,296 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	362,000,000 円	設計監理料率　 194,000 円／㎡　×　 1,813.87 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 35 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,245,000 円（　　　　　 86,617 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,024,039 円
②総費用	8,573,669 円
③純収益　①－②	27,450,370 円
④建物等に帰属する純収益	26,245,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,205,370 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,142,088 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,769 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,548,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,100 円／㎡）