別記様式第二 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 青森 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 3-1 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　工藤　美佐緒 印  TEL.

鑑定評価額 9,550,000 円  １㎡当たりの価格 6,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 青森市大字新城字山田５６８番１ ②地積(㎡) 1,405  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,80) （その他） 不整形 1.5:1 畑 一般住宅も多く見られる県道背後の地域 北東4m市道、背面道 水道 津軽新城 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  300 ｍ、西  150 ｍ、南   50 ｍ、北  200 ｍ ②標準的使用 宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   50.0 ｍ、奥行　約　　   30.0 ｍ、規模　　      1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道７号から県道に向かって 下り傾斜地に既存住宅、ミニ 分譲地が見られる地域 道 路 ４ｍ市道 交通 施設 津軽新城駅北方 630m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の 　将来予測 当分の間は現状のまま推移するとみられる。市場での宅地需要はＳＣ近接の地域に集中、当地域周辺の住宅地域 は人気がなく、開発業者の分譲意欲も低下。今後とも、地価の下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 宅地開発のうえ戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 二方路地　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      6,800 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      5,320 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郊外の住宅地域に介在する宅地見込地地域一円。需要者は地元の不動産業者が中心である。近年、市内で は小規模開発はいずれも生活利便性が良く、かつ造成容易な平坦な地域が中心で、新城等郊外の傾斜のある地域では住 宅地需要そのものが減退傾向、加えて材料費も高騰しており、開発素地としての需要は弱い。このような状況のもと、 取引される価格は開発規模や造成後の販売価額等により大きく異なり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 ２価格間に開差が生じた。比準価格は採用事例の中から規範性の優る事例を重視して試算しており、おおむね市場の実 態を反映している。一方、控除後価格は、供給者側の投資採算性に基づく理論的な価格であるが、想定要素が多く比準 価格に比べると価格の精度が劣る。よって、本件では比準価格を採用し、控除後価格は参考に留め、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      6,900 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.4 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少、世帯数は微増。新型コロナウィ ルス感染症の影響により景気は悪化。土地取引件数 ・面積ともに減少している。 特段の変動要因はない。新城地区は昭和後期から宅 地開発が進んだが、総じて土地の起伏が激しいため 住宅地需要は弱く、周辺地価も下落している。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他