別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 青森 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -47 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　最上　伸子 印  TEL.

鑑定評価額 3,430,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市大字幸畑字谷脇１２０番７ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅の中 に一般住宅等が混在 する地域 北西5m市道 水道 東青森 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   410 ｍ、西   840 ｍ、南   330 ｍ、北   470 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地域北西側には農地も見られ る。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 東青森駅南方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 青森市街地南東方郊外の一般住宅と農家住宅が混在する地域。利便性が良好な地域に需要は集まり、当地域への 需要は弱い。格別の変動要因がないことから、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、青森市の市街化調整区域内の既成住宅地域。需要者は世帯分離に伴う一次取得者が大半を占め、同一 需給圏外からの転入は見られない。地縁的選好性が強く流動性が低いうえに、農家の経営不振や後継者不足等の影響も あり、宅地需要は減退傾向にある。土地取引は隣接地売買等の個別的な事情を含むことが多いため、需要の中心となる 価格帯は見い出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。近隣地域にお いては自己使用目的での取引が支配的と認められ、当該取引価格を指標として地価水準が形成されているのが一般的で ある。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、単価と総額との関連に 留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,200 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [107.6] [100.0] 100 13,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染拡大により景況感が 悪化、不動産取引は動きが鈍化しており、新 設住宅着工戸数は１～９月で減少傾向にある 。 中心部から遠い調区内の住宅地域で、居住の 快適性や利便性等が劣るため選好性が低く、 地価は下落傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％