別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 青森 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -46 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　泰雄 印  TEL.

鑑定評価額 4,700,000 円  １㎡当たりの価格 9,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市大字戸崎字宮井９１番１ ②地積 　(㎡) 511   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2.5 空地 農家住宅が建ち並ぶ 県道沿いの住宅地域 北西10m県道 水道、下水 小柳 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   580 ｍ、南   300 ｍ、北 1,140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       520 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 自動車整備工場等の事業所も 混じる農家住宅地域。 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 小柳南東方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 青森市南東部郊外の農家住宅地域で当面現状のままの状況で推移するものの、過疎化の進行等から農家住宅地に 対する需要が減退しており地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は当市郊外の市街化調整区域内の農家住宅地域。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する農家等の１次取 得者層が中心である。最近の農村部の不動産市場の需給動向は人口減少、高齢化、後継者問題を抱え宅地の需要は減少 している。取引価格は画地規模や取引形態により一様でなく、市場での中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　青森市郊外の農家住宅地域で自用目的での取引が支配的であり、アパート等の収益物件はなく収益価格は求められな かった。したがって、実証的で説得力が高い比準価格を採用し、需要の減退傾向が続いている農家住宅地の取引動向等 を勘案し代表標準地であることから広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 青森市の人口は減少傾向、世帯数はほぼ横這 い。景気は新型コロナウイルスの影響で、投 資等に慎重で地域経済は不安材料を抱えまだ ら模様である。 青森市郊外の農家住宅地域で、コロナ禍の影 響もあるが農業経済低迷並びに高齢化等から 住宅地の需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％