別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 青森 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -44 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　篤志 印  TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市大字荒川字柴田３０番２外 ②地積 　(㎡) 1,378   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅等が混在する住 宅地域 南東7m市道 水道 青森 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   900 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   380 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市南部郊外の集落規模が比較 的大きく、大規模画地の多い 農家住宅地域。 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 青森駅　南方 6.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　大規模画地が多い農家住宅地域で農業の長期不振等のため従前から住宅地需要はやや低調だが、新型コロナウ イルス感染症の影響も相俟って、今後も需要は弱めで地価も引続きやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、青森市の市街化調整区域内の住宅地域。　地縁的選好性が強く、需要者は世帯分離に伴う農家の二男 等の一次取得者（分家）が中心である。　農業の長期不振や利便性の低さのため従前から住宅地需要はやや低調で、新 型コロナウイルス感染症の影響による景気悪化に伴い需要はさらに減退傾向にあるとみられる。　土地は１，０００㎡ 前後で１，４００万円程度が需要の中心、新築戸建物件は見られず、土地建物総額の需要価格帯は明確ではない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街地から離れた農家住宅地域で、賃貸住宅等は見られず自用目的での取引が支配的である。　よって、本件におい ては収益価格は試算せず、信頼性が高いと認められる取引事例により求めた比準価格を重視し、買い手市場となってい る土地取引動向にも留意し、さらに距離的に近い市南部及び南東部郊外の農家住宅地の標準地価格との均衡を考慮のう え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口減少、高齢化進行及び農業の長期不振 のほか、新型コロナウイルス感染症の影響に よる景気悪化に伴い、農家住宅地需要は低調 に推移している。 　市街地から離れたやや発展性の乏しい農家 住宅地域で元々需要が少ないうえに農家所得 の減少等から住宅地需要は引き続きやや減退 傾向にある。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％