別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 青森 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -43 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　斎藤　優 印  TEL.

鑑定評価額 2,930,000 円  １㎡当たりの価格 7,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市大字矢田字下野尻１７番５ ②地積 　(㎡) 371   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅に一 般住宅等が混在する 住宅地域 南5.5m市道 水道、下水 野内 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部から遠い農家集落地域 。 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 野内駅東方 2.9km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅地域として今後とも現状のまま推移すると予測される。地縁性の強い農家集落であるため需要は限られ る傾向にあり、地価水準はかなり低くなってきているものの、当分は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は青森市内の住宅地域（特に市街化調整区域内の住宅地域）。需要者の中心は当地域に地縁性を有する一 次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は殆どない。コロナ禍による景況感の悪化に加え、農家集落地域に おいては地縁性が強いため需要は限られる傾向にあり、需要は弱い。取引される価格は規模によりまちまちであり、需 要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街化調整区域内の農家集落地域であり、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。当地域 は農家住宅が標準で、自己使用目的での取引を中心に価格が決定されるのが一般的と認められる。よって、市場性を反 映していると判断される比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,400 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [116.1] [100.0] 100 7,930  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、土地取引件数、建築着工数も減 少した。コロナ禍の長期化による先行き不透 明感から利便性等の劣る地域の需要は弱含み 。 コロナ禍の長期化による先行き不透明感と、 地縁性の強い農家集落地域で、中心部及び大 型ＳＣからも遠いことから需要は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  +0.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％