別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 青森 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -42 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　青田　淳一 印  TEL.

鑑定評価額 2,310,000 円  １㎡当たりの価格 8,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市大字前田字中野２５番３ ②地積 　(㎡) 275   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅に営業所等 が混在する住宅地域 東8m国道 水道 奥内 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   800 ｍ、北 1,050 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 陸奥湾に近い営業所等が混在 する農家住宅地域 街 路 ８ｍ国道 交通 施設 奥内駅　南方 800m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とする国道沿いの住宅地域として推移すると思われるが、今後もさらなる郊外の人口減少や農業 の不振等から、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青森市の市街化調整区域内の住宅地域。地縁的選好性が強く、需要者は農家の世帯分離に伴う一次取得者 （分家住宅）が中心である。農業所得の低迷等を背景とし、土地需要は低迷している。土地需要の中心は画地規模２０ ０～５００㎡、総額が１５０～４００万円程度であり、新築建売住宅の取引は見られず、土地建物としての中心価格帯 は明確ではない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 青森市の市街化調整区域内の農家住宅地域であり、周辺にアパート等の収益物件は見られず、土地取引においては住宅 取得目的の売買がほとんどであり、収益価格は試算できなかった。そのため、市場性を反映した比準価格を採用し、さ らに代表標準地価格から規準した価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,400 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [110.0] [100.0] 100 8,370  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 青森市の人口減少、高齢化の進展等があり、 地価の下落傾向が継続している。 青森市郊外の前田地区の農家住宅地域である が、高齢化や農業所得の低迷により、住宅地 に対する需要は減退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　  -4.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％