別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 青森 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -34 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　後藤　薫 印  TEL.

鑑定評価額 4,380,000 円  １㎡当たりの価格 9,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市浪岡大字女鹿沢字野尻２８番４２ ②地積 　(㎡) 466   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 ＬＳ2 農家住宅と一般住宅 が混在する既成住宅 地域 北東7m市道 水道、下水 浪岡 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       490 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農家住宅地域としての性格が 比較的強い既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 浪岡駅西方 650m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　今後とも農家住宅と一般住宅が混在する既成住宅地域として推移するものと予測されるが、周辺における住宅 地の供給過剰感と農業経営不振等から需要は減退傾向が認められ、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、青森市浪岡地区の既成市街地内の住宅地域。需要者は、浪岡地区に居住する１次取得者もしくは地縁 性を有する農業従事者が大半を占める。同一需給圏外からの転入は少ない。若年層を中心に中心部周辺の利便性良好な 新興住宅地域への移転傾向が見られるなど、当地域に対する需要は減退傾向が続いている。市場での中心となる価格帯 は、土地は４９０㎡で４５０万円程度、土地・建物で１，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　農家住宅地域としての性格が比較的強い住宅地域で、賃貸需要や供給がほとんど見られず賃貸市場が成立していない ため、収益価格の試算は困難であり比準価格のみの試算となった。快適性を指標とした自用目的の取引が一般的である 住宅地域の動向等の検討及び代表標準地との検討を踏まえ、実証的で説得力が高いと認められる比準価格をもって、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [136.7] [101.0] 100 9,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により景気が悪化、先行き不透明感 からの買い控え傾向から、市全体の不動産市 場は低迷しており、地価は下落傾向にある。 農家住宅地域としての性格がやや強く、農業 経営不振や浪岡地区中心部周辺の新興住宅地 への移転傾向も見られ需要は減退傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +25.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％