鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青森 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９１１０２２０１ -88046	青森市		建付地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	１２００１０２２０１ -98968	青森市		建付地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	１２００４０２２０１ -114389	青森市		更地	（　）	長方形	北東7m市道、中間画地		２住居 (70,200)
d	１２００４０２２０１ -114390	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東7m市道、中間画地		２住居 (70,200)
e	１２００６０２２０１ -106345	青森市		建付地	（　）	長方形	北東5m市道、中間画地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,478	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	42,498	100 [ 122.2]	34,777	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	36,200
b	(　 ) 41,885	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	42,223	100 [ 122.2]	34,552		35,900
c	(　 ) 39,213	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.0]	45,597	100 [ 126.4]	36,074		37,500
d	(　 ) 40,737	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.5]	40,534	100 [ 126.4]	32,068		33,400
e	(　 ) 39,116	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	44,083	100 [ 126.4]	34,876		36,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +17.5
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +17.5
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -0.5	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +21.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -0.5	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +21.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +21.5
e	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,500 円／㎡]

青森 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域内の宅地で、原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,081,067	444,454	1,636,613	1,484,070	152,543	（　0.9696） 147,906	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,081,375 円　　　　（　 19,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	71.71	Ｗ2	140.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	158 ㎡	11.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルームタイプ：平均専有面積３２㎡程度

⑦有効率　 91.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	71.71	89.2	64.00	1,377	88,128	2.0	176,256
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	68.41	93.6	64.00	1,377	88,128	2.0	176,256
							0.0	0
～

～

～

計		140.12	91.4	128.00		176,256		352,512
								0

⑨年額支払賃料	176,256 円　×　12ヶ月　＝　 2,115,072 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,115,072 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 109,354 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,077,718 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	352,512 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,349 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,081,067 円　　　　（　 13,171 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-52001	1,134 ( 1,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [106.0]	100 [ 87.0]	1,366	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,379 円/㎡　月額支払賃料（　 1,377 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-99007	1,464 ( 1,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [105.0]	100 [ 87.0]	1,406
c	青森（賃）　　　　-102001	1,228 ( 1,225)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.5]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	1,364

青森 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,500 円	19,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	109,354 円	2,187,072　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 152,800 円	19,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	57,300 円	19,100,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,100 円	19,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 444,454 円　（　　　　　　 2,813 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,100,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 140.12 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,484,070 円（　　　　　 9,393 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,081,067 円
②総費用	444,454 円
③純収益　①－②	1,636,613 円
④建物等に帰属する純収益	1,484,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	152,543 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	147,906 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 936 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,081,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
青森 -30　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 -30

青森県

青森第１

氏名

不動産鑑定士　久保田　聡

印

TEL.

鑑定評価額

5,610,000 円

１㎡当たりの価格

35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	28,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市千刈３丁目３４８番１８｢千刈３－１８－６｣				②地積　(㎡)	158 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南5.5m市道	水道、下水	青森 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 380 ｍ、西 90 ｍ、南 260 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

　幹線街路への連絡が劣り、
比較的規模の小さい画地が目
立つ。

街

路

基準方位　北　　５
．５ｍ市道

交通

施設

青森駅南西方

1.5km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　市街地やや西寄りの空地が少ない旧来からの住宅地域であるが、特別の変動要因はないものの、居住の利便性
が劣るため需要弱く、当分の間弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、青森市市街地中央部及び西部の住宅地域一円。需要者は当該圏域に地縁性を有するサラリーマン等の
一次取得者層が中心である。利便性良好な住宅地は需要は認められるものの、郊外の宅地分譲等の供給圧力に加え、コ
ロナ禍により景気が停滞し、地価は横ばい乃至弱含み傾向にある。土地は４０坪～１００坪程度で総額５００万円～＊
１，５００万円が需要の中心、新築の戸建物件は、２，５００万円程度が平均的相場である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　アパート建設目的での土地取引は少なく、自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は比較的多く、信頼性の高い取
引事例を収集し得た。一方、賃貸事例も収集し得たが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格
はやや低位に試算された。よって、市場の特性に適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高いと認められる比準価
格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　青森 -35 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 38,100 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[101.0]

100
[109.6]

[104.0]
100

35,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　人口減少の中、土地取引は一部地域で下げ
止まり傾向にある等、回復の兆しが見られて
いたが、コロナ禍により景気停滞傾向にある
。

　近隣地域周辺では大きな土地利用の変化は
ないものの、利便性劣り、周辺地域の土地需
要は弱まっている。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００５０２２０１ -61684	青森市		建付地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		１低専 (60,150)
b	１２００７０２２０１ -99161	青森市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西7m市道、南東6.5m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
c	１２００８０２２０１ -84105	青森市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１２００８０２２０１ -84119	青森市		建付地	（　）	長方形	北東6.5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,934	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	38,592	100 [ 113.7]	33,942	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	35,300
b	(　 ) 34,029	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.2]	31,680	100 [ 93.0]	34,065		35,400
c	(　 ) 29,432	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 93.9]	39,023	100 [ 114.1]	34,201		35,600
d	(　 ) 35,262	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	31,707	100 [ 93.0]	34,094		35,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,500 円／㎡]

青森 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,100,068	445,452	1,654,616	1,484,070	170,546	（　0.9696） 165,361	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,445,021 円　　　　（　 21,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	71.71	Ｗ2	140.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	158 ㎡	11.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルームタイプ：平均専有面積３２㎡程度

⑦有効率　 91.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	71.71	89.2	64.00	1,390	88,960	2.0	177,920
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	68.41	93.6	64.00	1,390	88,960	2.0	177,920
							0.0	0
～

～

～

計		140.12	91.4	128.00		177,920		355,840
								0

⑨年額支払賃料	177,920 円　×　12ヶ月　＝　 2,135,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,135,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 110,352 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,096,688 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	355,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,380 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,100,068 円　　　　（　 13,292 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-9005	1,620 ( 1,618)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,403	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,392 円/㎡　月額支払賃料（　 1,390 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-11001	1,574 ( 1,571)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,447
c	青森（賃）　　　　-137008	1,722 ( 1,720)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,325

青森 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,500 円	19,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	110,352 円	2,207,040　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 152,800 円	19,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	57,300 円	19,100,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,100 円	19,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 445,452 円　（　　　　　　 2,819 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,100,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 140.12 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,484,070 円（　　　　　 9,393 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,100,068 円
②総費用	445,452 円
③純収益　①－②	1,654,616 円
④建物等に帰属する純収益	1,484,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	170,546 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	165,361 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,047 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,445,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,800 円／㎡）