別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 青森 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -29 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　最上　伸子 印  TEL.

鑑定評価額 5,870,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市大字西田沢字浜田１４番９外 ②地積 　(㎡) 345   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西7.5m国道 水道、下水 油川 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   280 ｍ、南   290 ｍ、北   420 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 規模が大きい農漁家住宅が多 い、松前街道と呼ばれる旧街 道沿いの既成住宅地域。 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ国道 交通 施設 油川駅北方 750m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 陸奥湾に面した旧街道沿いの農漁家住宅地域であるが、国道２８０号バイパスの開通以降、地域の衰退が緩やか に進行しており、今後もこの傾向が続くと予測する。地価も引き続き下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は青森市北西部を中心とする既成市街地外縁部の住宅地域。当圏域は農漁家住宅に一般住宅が混在してい るが、需要の中心は世帯分離を目的とする一般住宅の取引である。地縁的選好性が強いことから、同一需給圏外からの 転入者は少ない。農漁家住宅地域においては、土地取引が非常に少ないうえ、取引には個別的な事情を含む場合が多い ことから、中心となる需要価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自用の戸建住宅が大半でありアパート等の収益物件がなく、賃貸市場未成熟のため収益還元法は適用しなかった。当 地域のような農漁家住宅地の取引は少ないものの、地域の地価水準を適切に反映している取引事例を厳選して試算した 比準価格は妥当性が高いと判断した。したがって、比準価格の採用を適正妥当と認め、周辺標準地との均衡を踏まえ、 単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染拡大により景況感が 悪化、不動産取引は動きが鈍化しており、新 設住宅着工戸数は１～９月で減少傾向にある 。 農漁家集落の色彩が濃い地域であり、国道２ ８０号バイパスの開通による地域の衰退や高 齢化の進行等により需要は少なく、地価は下 落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％