別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 青森 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -12 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　後藤　薫 印  TEL.

鑑定評価額 4,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市浪岡大字浪岡字平野４１番４５ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m市道 水道、下水 浪岡 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 公共団体により開発された生 活利便性、住環境とも良好な 大規模分譲住宅団地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 浪岡駅北東方 1.0km 法令 規制 （都） ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 　今後とも浪岡地区中心部に近いほぼ熟成した住宅団地として推移するものと予測されるが、コロナ禍による景 気の悪化から、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は浪岡地区の既成市街地内の住宅地域。需要者の中心は浪岡地区に居住する３０～４０歳代前後の１次取 得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入は比較的少ない。浪岡地区中心部に近い利便性や住環境が良好な区画整然 とした住宅地域であるが、コロナ禍による景気の悪化から地価は下落傾向で推移している。市場での中心となる価格帯 は、土地は２９０㎡程度で４００万円、土地・建物で１，７００万円程度が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　実際に市場で生起した、相互に価格のけん連関係が強い適切な取引事例との比較検討によって比準価格を試算した。 　当該地域は区画整然とした住宅地域で、戸建住宅が大半を占め、自己使用目的での取引が支配的で、賃貸市場が形成 されていないため、収益価格は試算できなかった。従って、市場性が反映され、実証的で説得力に富む比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 89.9] [101.0] 100 14,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により景気が悪化、先行き不透明感 からの買い控え傾向から、市全体の不動産市 場は低迷しており、地価は下落傾向にある。 浪岡地区中心部に近く利便性や住環境が良好 なものの、コロナ禍による景気の悪化から地 価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％