別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 中標津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中標津 -3 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　猪子　道夫 印  TEL.

鑑定評価額 4,250,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 標津郡中標津町東２１条南１０丁目１０番 ②地積 　(㎡) 291   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西5.5m町道 水道、下水 釧路 98.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道背後の比較的新しい住宅 地で、商業利便性は良好 街 路 基準方位北５．５ｍ 町道 交通 施設 釧路駅北東方 98.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 バイパス沿いの商業施設に近く利便性が良好な比較的新しい住宅地で、今後とも現状を維持し推移するものと思 料する。地価は当面横這いの傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内住宅地一円で、主に比較的新しい分譲住宅地及びその周辺住宅地との価格牽連性が強い。主たる需要 者は当町居住者が殆どを占める。付近の国道２７２号パイパス沿線には大型の商業施設も立地しており、商業利便性が 優位な住宅地域となっている。土地は新規の住宅建築も見られる等、継続した需要が認められ地価は横這い傾向となっ ている。土地は総額４００～５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等が見られるものの、自用の戸建住宅が主体に地域であり、収益目的に取引は熟成していないため、収益還元 法は適用しなかった。比準価格は国道２７２号以北の中心市街地より高台の類似住宅地に所在する取引事例を採用し求 めたもので、対象標準地の市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格を採用し鑑定評価額 を上記のとおり決定した。なお、比較可能な公示地等が得られなかったので、規準はおこなわなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向であるが、高齢化率は釧路・ 根室管内では低目で、地価の上昇地点もあり 、他の町と比較しても地価は安定している。 地域要因に大きな変動はないが、大型商業施 設に近接した利便性優位な住宅地であり地価 は横這いが継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％