別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 幕別 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幕別 -1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　酒井　寛太 印  TEL.

鑑定評価額 2,430,000 円  １㎡当たりの価格 9,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中川郡幕別町寿町２番３５ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 既成住宅地域 北西9m町道 水道、下水 幕別 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  18.2 ｍ、規模　　       264 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　　　　北 ９ｍ町道 交通 施設 幕別駅南西方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 本町地区は地域人口の減少・地域居住者の高齢化から過疎化が進行しており、今後も衰退傾向で推移していくも のと推察される。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は幕別町本町地区に存する住宅地域。需要者は幕別町本町地区に地縁性のある一次取得者層で同一需給圏外 からの転入者は稀である。本町地区は帯広市のベッドタウンの性格を有する札内地区と異なり、地域人口の減少・高齢 化が進んでいる為、土地需要は弱く、売り希望地の市場滞留期間も長期にわたる傾向にある。土地は規模により異なる が２００万円～３００万円程度の物件が需要の中心である。中古住宅の取引は築年数、管理状況により様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本町地区は一般住宅を主とする地域で、アパート経営市場の成熟度が低い為、収益価格を適用することができなかった 。従って、鑑定評価額の決定においては居住の快適性・利便性等に着目して市場価値が形成される、当該地域性が反映 された、信頼性のある取引事例より求めた比準価格を重視し、単価と総額との関連性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。尚、規準すべき標準地が見あたらない為、規準価格との検討は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内総人口は微減、老齢人口は増加で推移。 新型コロナによる住宅市場への影響は見られ ない。 幕別町本町地区の人口減少・高齢化により、 土地需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％