別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 大樹 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大樹 -1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　木野村　英六 印  TEL.

鑑定評価額 1,700,000 円  １㎡当たりの価格 6,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広尾郡大樹町３条通１２番１ ②地積 　(㎡) 258   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西11.9m町道 水道、下水 帯広 58.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  23.7 ｍ、規模　　       258 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　　　　北 １１．９ｍ町道 交通 施設 帯広駅南方 58.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は大樹町中心部近くに位置する住宅地域であるが、人口は減少傾向で土地需要は少なく地価は下落傾向 にあり、今後ともこの傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大樹町市街地の住宅地域で、自用目的の取引が多い。需要者の大半は町内居住者で、他町からの転入はほ とんどない。町内の人口は減少傾向にあり、しかも、高齢者の割合が増大している。建築着工戸数も減少傾向で地域経 済の景況は停滞しており、土地需要は減退傾向にある。近隣地域は中心部に近く利便性が良い地域で、需要の中心とな る土地価格は１５０万円～２５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内では自用目的の取引が多く、周辺の類似地域において信頼性のある取引事例を収集することができた。一 方、対象標準地は中心部の既成住宅地域にあるが、賃貸借慣行がほとんどないため収益価格を求めることができなかっ た。本件では、居住の快適性等に着目して市場価値が形成される、当地域性が反映された比準価格をそのまま採用し、 単価と総額との関連性、宅地需給動向等を総合的に考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少等により厳しい情勢にあるが、ロケ ット開発やチーズ工場増設等の明るい要因も ある。 既成市街地に属しており、需要は減退してい る。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％