別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 安平 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安平 -3 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　永佳 印  TEL.

鑑定評価額 1,950,000 円  １㎡当たりの価格 4,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡安平町早来北町５１番５７ ②地積 　(㎡) 406   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、公営住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 南東8m町道 水道、下水 早来 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 町道 交通 施設 早来駅南西方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 早来地区の既成住宅地域で、今後も同様な住宅環境が維持されるものと予測する。胆振東部地震の影響もあり人 口減が急速に進んでいる。それにより宅地需要は弱く今後も地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安平町内の住宅地域で、特に価格帯が同様の既成住宅地域との代替性が強い。地縁的選好性が働く地域性 から需要者は安平町に職場等を有する個人が中心で、戸建住宅の取得を目的として取引を行っている。震災の影響から 人口減少が急速に進んでおり安平町全体で宅地需要は弱い。なお震災後は取引は極めて少ないが、概ね土地価格は坪１ 万円から１万円台中頃程度の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の査定では規範性の高い事例を採用し、適正に比較等を行っており市場の実態が反映されている。収益価格に おいては戸建住宅がその殆どを占め、周辺にアパートが見られないことから賃貸市場が形成されていないと判断し適用 しなかった。本件においては代表標準地との検討、地元精通者へのヒアリング結果も考慮し、信頼性の高い比準価格を もって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安平 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,450 円／㎡ [ 95.3] 100 100 [101.0] 100 [152.0] [104.0] 100 4,810  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,050 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 胆振東部地震の影響もあり人口減少や高齢化 が急速に進んでいる。特に人口の減少幅は北 海道の平均を大幅に上回っている。 一般住宅が建ち並ぶ早来地区の既成住宅地域 。胆振東部地震の影響もあり地区内の人口が 大きく減少し、宅地需要も弱含みである。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.0 ％  ％