別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 厚真 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚真 5-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤 印  TEL.

鑑定評価額 8,070,000 円  １㎡当たりの価格 13,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡厚真町表町２番外 ②地積 　(㎡) 589   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1.5:1 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗が建ち並ぶ 道道沿いの商業地域 南東22m道道 水道、下水 早来 9.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２２ｍ道道 交通 施設 早来駅南東方 9.6km 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 厚真町中央通の商業地域であるが、北海道胆振東部地震の影響もあり新規の商業需要は少なく、地価は下落傾向 で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、厚真町内の商店街や背後の住宅地域等である。特に、厚真中央通の商業地との代替競争関係が強い。需 要者の中心は、地元商店等の経営者や地場中小企業等が大半である。町外企業の出店はほとんど見受けられない。厚真 町は平成３０年北海道胆振東部地震の影響により土地需要は弱く、地価下落傾向が続いている。商業地の取引は個別性 が強く、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を試算した。厚真町内では商業地の取引が僅少であり、取引時点が古い３事例の採用にとどまった。 なお、対象公示地周辺は自己使用の店舗、飲食店等が多い地域で、賃貸市場が形成されておらず、賃料水準の把握が困 難なため収益還元法は適用しなかった。よって、他の標準地との検討も踏まえ、厚真町内における商業地の商況を反映 した比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災後の復興が進み経済は徐々に持ち直し、 また、コロナ禍で停滞していた経済活動も再 開しつつあるが、先行きは不透明な状態が続 く。 北海道胆振東部地震の風評等が影響し、厚真 町の商業地全体的に不動産需要は弱含みの状 態が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.9 ％  ％