別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 厚真 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚真 -5 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　克治 印  TEL.

鑑定評価額 1,320,000 円  １㎡当たりの価格 6,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡厚真町字上厚真２１３番３ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅と公営住宅 が見られる集落型住 宅地域 南東12m町道 水道 浜厚真 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　１２ ｍ町道 交通 施設 ＪＲ浜厚真駅北方 6.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 上厚真市街地の住宅地域として当分は現況の居住環境を維持するものの、人口減少等により総体的に潜在的需要 が縮小するなか、胆振東部地震後は需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は厚真町の住宅地域一円の圏域で、需要者は主として町内居住者のほか、圏外からの転入者も比較的多い。 近隣地域は町役場上厚真支所・郵便局・スーパー・厚真ＩＣ等の利便施設のほか、サーフスポットの浜厚真に近い住宅 地域である。子育て支援施設も揃い町分譲地かみあつまきらりタウンでは苫小牧市等へ通勤する若い世代の選好性が強 いものの、震災後の取引は低調である。土地は１５０万円程度、新築で総額２０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は住環境を重視する戸建住宅地域で自用目的とする取引が中心である。戸建住宅に係る賃貸市場は未成熟で適 切な賃貸事例の収集は困難であり収益還元法は適用できない。よって、地理的位置近く代替性に富む事例等を考察して 得た比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえ、当該地域での需給動向を考慮し　鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚真 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,500 円／㎡ [ 95.3] 100 100 [101.0] 100 [139.2] [104.0] 100 5,990  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,050 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 被災農地は営農可能となったが、基幹産業の 農業等の経営環境は依然厳しい。人口減少等 が進むなか、震災の影響はあるが復旧・復興 に期待がかかる。 役場支所や公共施設・スーパー等に近い利便 性ほぼ良好な住宅地域として特段の変動はな いものの、震災後は需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％