別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 厚真 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚真 -1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　克治 印  TEL.

鑑定評価額 3,230,000 円  １㎡当たりの価格 6,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡厚真町新町１２７番２１外 ②地積 　(㎡) 497   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ1F1B 一般住宅、公営住宅 等が見られる住宅地 域 東9.5m町道 水道、下水 早来 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵高台地の緑地が多い住宅 地域 街 路 基準方位　北　９． ５ｍ町道 交通 施設 ＪＲ早来駅南東方 11.0km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 厚真市街地郊外の住宅地域として当分は現況の居住環境を維持するものの、人口減少等により総体的に潜在的需 要が縮小するなか、胆振東部地震後も需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は厚真町の住宅地域一円の圏域で、需要者は町内居住者を主とし、圏外からの転入者は見られない。近隣地 域は厚真市街地中心やスーパー等から徒歩約１５分程度の郊外に在り、厚真小学校・厚真中学校等の文教施設にも近い 閑静な既成住宅地域である。長期的な市場の縮小が続き、被災周辺住宅地では地盤耐震工事が行われる等の影響も見ら れ需要は弱い。取引は低調でその規模・価格はまちまちであり、需要の中心価格帯は判断できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住環境の快適性を重視する戸建住宅地域で自用目的とする取引が中心である。戸建住宅に係る賃貸市場は 未成熟で適当な賃貸事例を収集できず収益還元法は適用できない。よって、指標性に富む事例等から得た市場性を反映 する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、当該地域での需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚真 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,500 円／㎡ [ 95.3] 100 100 [101.0] 100 [126.0] [102.0] 100 6,490  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 被災農地は営農可能となったが、基幹産業の 農業等の経営環境は依然厳しい。人口減少等 が進むなか、震災の影響はあるが復旧・復興 に期待がかかる。 公園に近く緑地の多い郊外の住宅地域として 特段の変動はない。文教施設等に近く生活環 境ほぼ良好であるが、震災後も人口減少が進 み需要は弱い。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.4 ％  ％