別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 東神楽 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東神楽 9-1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　陽三 印  TEL.

鑑定評価額 5,460,000 円  １㎡当たりの価格 5,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上川郡東神楽町北１条西３丁目２５０番３８ ｢北１条西３－２－４｣ ②地積 　(㎡) 992   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 中小規模工場、事務 所等が建ち並ぶ工業 地域 南西10m町道 下水 旭川 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １０ｍ町道 交通 施設 ＪＲ旭川駅南東方 11.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 内陸型の中小工業地として当面推移と予測。陸運中心の旭川都市圏工業地の中では、主要幹線、高速ＩＣとの接 近性に劣るが、地価水準が低位に属し、割安感のある地域の地価水準は当面現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旭川広域都市圏内に形成される工業地域一円にわたる。労働集約的な製造関連業種の投資はやや弱含みで あるが、倉庫、運輸関連業種の需要は堅調さを維持している。需要者は旭川圏に拠点を構える中小業者が多くを占める が、国内大手の大型物流施設の取引も散見される。動物園産業団地が売り出し中であるが、圏内の需給、取引水準は総 じて安定的に推移している。立地、規模による取引価格の相違が大きく、取引の中心となる価格帯は見出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の工場が多くを占め、賃貸市場が確立されているとは言い難く、収益価格は試算できなかった。比 準価格は、同一需給圏内の工業地域の取引事例を採用し、立地特性が類似し、代替性に富む取引事例を重視し、試算さ れており、地域の市場性を反映した説得力のある価格が得られたものと考える。本件では価格形成要因の変動状況、旭 川広域都市圏の工場用地の需給動向に留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響長期化が予 想され、設備投資は停滞しているが、物流関 連の需要は底堅く、旭川圏内の工業地の需給 は総じて堅調。 旭川空港付近と旭川北ＩＣを結ぶ旭川東神楽 道路の全線開通を令和３年度に控え、物流の 効率化が期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％