別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北広島 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北広島 -16 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　寛士 印  TEL.

鑑定評価額 1,390,000 円  １㎡当たりの価格 7,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北広島市輪厚６０７番４３ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が散在する 空地の多い住宅地域 南西5m未舗装私道 水道 北広島 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅の建築が可能な市街 化調整区域内の住宅地域 街 路 ５ｍ未舗装私道 交通 施設 北広島駅南西方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 札幌近接地域やＪＲ北広島駅周辺地域等では大きく地価が上昇しているが、近隣地域の立地等からその波及効果 は認められず、地価は引き続き横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北広島市のほか隣接市町の低廉な価格帯に位置する住宅地域の範囲である。需要者は低廉な価格帯を重視 する同一需給圏内の居住者が中心であり地縁を有する者も含まれる。当市では一般住宅が建築可能な市街化調整区域の 範囲に限りがあるため供給量も少ないが、価格水準の相違やその立地等から市街化区域での地価上昇の波及効果は今の ところ認められない。需要の中心は土地で１００～２００万円前後が水準も取引数は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建築可能な調整区域の事例は少ないため一般住宅建築不可の調整区域事例をも採用しているが、格差修正を 適切に行い比準価格を試算しているため一定の規範性は認められる。一方、近隣地域は自用目的の取引が中心であり賃 貸市場が成立していない実情から収益価格の試算は断念している。鑑定評価額の決定に当たっては、標準地の市場性が 適切に反映されている比準価格を標準に、調整区域内宅地の需給動向を勘案のうえ決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北広島市における不動産の取引件数は減少し ているが、札幌近接地域やＪＲ北広島駅周辺 地域等における取引価格は大きく上昇してい る。 特にない。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％