別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北広島 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北広島 -13 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　寛士 印  TEL.

鑑定評価額 6,270,000 円  １㎡当たりの価格 27,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北広島市大曲末広２丁目６番１４ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西8m市道 水道、下水 福住 9.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 福住駅南東方 9.2km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 隣接する札幌市との比較における地価の割安感から需要は堅調であり、地価の上昇が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の居住環境良好な住宅地域の範囲。需要者は札幌からの転入者や市内に居住する３０～４０代の一次 取得者が中心。近隣地域の存する大曲地区は札幌市に近接し大規模商業施設への接近性も概ね良好の一方で札幌市の地 価水準に比し割安感があるため需要は堅調であり、胆振東部地震により被害を受けた札幌市清田区からの転入も散見さ れる。需要の中心価格帯は土地で６００万円前後、新築戸建住宅は３，０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引時点の新しい事例を採用し各事例の有する規範性を勘案のうえ試算しており、実証的、客観的な価格が 求められている。一方、収益価格については近隣地域が自用の戸建住宅の建つ住宅地域であり、賃貸市場が成立してい ない実情から試算を断念した。鑑定評価額の決定に当たっては、説得力の認められる比準価格を標準に、代表標準地と の均衡、大曲地区における住宅地の需給動向を踏まえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北広島 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,500 円／㎡ [108.4] 100 100 [104.5] 100 [ 89.3] [104.5] 100 27,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北広島市における不動産の取引件数は減少し ているが、札幌近接地域やＪＲ北広島駅周辺 地域等における取引価格は大きく上昇してい る。 札幌市や大規模商業施設との接近性が良好な 住宅地域であり、地域要因の変動は特にない 。 南西向きの効用増が認められる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.7 ％  ％