別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 伊達 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊達 -6 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　永佳 印  TEL.

鑑定評価額 794,000 円  １㎡当たりの価格 4,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  0.9 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市向有珠町２０４番１２ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ1 中規模の一般住宅が 多い住宅地域 北東16m市道 水道、下水 有珠 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、１６ｍ 市道 交通 施設 有珠駅西方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 伊達市郊外に位置する既成住宅地域。生活利便性等が見劣りし、また需要者が地縁的選好性を有するものに限ら れるなど購入者は限定的である。今後も同様に推移するものと思われ、地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊達市郊外の住宅地域で、主たる需要者は当該エリア周辺及び市内に職場等がある個人が戸建住宅の建築 を目的としている。当該地域は市内中心部と距離があり、生活利便性に難があるため、不動産に対する引き合いは弱い 。不動産に対する需要は利便性の高い市内中心部、北部地区に偏る傾向にあり、それに反する当該地域の需要は依然弱 含みが続いている。なお取引は少ないものの土地価格は概ね坪１万円台中頃の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の査定では規範性を有する事例を採用し、適正に比較等を行って求めており、市場の実態が反映されている。 収益価格においては戸建住宅がその殆どを占め、周辺にアパートが見られないことから賃貸市場が形成されていないと 判断し適用しなかった。本件においては地元不動産業者へのヒアリング結果も考慮の上、規範性の高い比準価格を以て 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊達市内においては人口減少、高齢化率の上 昇等が進み、その減少幅及び高齢化率はとも に北海道の平均を上回っている。 宅地需要は利便性の高い中心部、北部地区が 中心であり、それ以外は需要は弱く地価は二 極化している。利便性に見劣りする当該エリ アの需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.8 ％  ％