別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 歌志内 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   歌志内 -2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　寛士 印  TEL.

鑑定評価額 497,000 円  １㎡当たりの価格 2,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 歌志内市字文珠１２６番１ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、事務所等が混 在する道道沿いの住 宅地域 北西16m道道 水道、下水 砂川 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ道道 交通 施設 砂川駅東方 9.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地の需要者層である生産年齢人口の減少率が総人口の減少率を大きく上回っている。このため住宅地需要の 低迷も続いており、地価の下落を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内住宅地域の範囲。需要者は市内の居住者が中心であるが特に生産年齢人口の減少率が高く住宅地需要 は引き続き低迷している。市財政が厳しいなか移住定住政策、地域づくり活動支援事業、雇用の創出等の各種取り組み を行っているが人口減少に歯止めがかからず、加えて、高齢化率も５０％を超えている。今春には歌志内市立義務教育 学校の開校が予定され、隣接する認定こども園とともに文教ゾーンが形成され街並み変化が期待されるところである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収集し得る取引事例数にも限りがあるため取引時点のやや古い事例も採用しているが、採用事例はいずれも標準地と同 じ文珠地区に存するものであり、説得力のある比準価格が試算されている。一方、近隣地域を含む市内では賃貸市場が 成立していないため収益価格の試算は断念した。鑑定評価額の決定に当たっては、実証的、客観的な比準価格を標準に 、歌志内市における住宅地の需給動向等を踏まえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 歌志内市では生産年齢人口に加えて老年人口 も減少傾向にあり、人口はこの５年で２割弱 減少している。 一般的要因の影響により地域の衰退も続いて おり、引き続き地価は下落している。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.3 ％  ％