別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 千歳 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千歳 9-2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓 印  TEL.

鑑定評価額 29,400,000 円  １㎡当たりの価格 12,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千歳市流通１丁目２番６ ②地積 　(㎡) 2,337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 台形 1:1.2 倉庫兼事務所 Ｓ2 倉庫、工場、営業所 等が多い流通業務団 地 南東18m市道、南西側道 水道、下水 千歳 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場・倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 分譲中の土地が多く残る千歳 流通業務団地内の工業地域 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 ＪＲ千歳駅南東方 2.5km 法令 規制 工業 (70,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 新千歳空港ＩＣが開業され交通の利便性も増加し、物流施設としての経済的価値が増加した。物流関係企業の新 規進出にも期待出来、将来的に不動産価格は横這いから、緩やかな上昇が予測される。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏内は道央・道南の工業団地の広範囲である。需要者の中心は全国展開の大手企業を始め、北海道内の企業で ある。千歳市は道央自動車高速道の利用と新千歳空港の利用が可能で、大都市圏である札幌にも近い事から工業地とし ての潜在的な需要は高い。またアベノミクス・インバウンドの好調から景気の上向きが見込まれ、企業の設備投資も段 階的に活発化してきた。然しながら、新型コロナウイルス感染症の影響により今後の不動産価格は不透明である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域に存する工場等は自用目的が中心であるため、賃貸市場は成熟しておらず収益還元法は採用出来なかった 。鑑定評価額の決定にあたっては、「千歳臨空工業団地」「千歳市第１・第２工業団地」などの民民における工場地の 売却状況及び未操業物件の情報など工業地の需給動向を適切に分析し、恵庭市及び北広島市内の工業地の需給動向を把 握し、他の標準地からの検討も踏まえ比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響はあるもの の、回復の兆しが見られた設備投資などによ りより工業地等の下支えは堅調である。 企業の設備投資も段階的に活発化しており、 今後工業団地の空地も成約の兆しが見込まれ る。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％