別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 千歳 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千歳 -12 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓 印  TEL.

鑑定評価額 7,330,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千歳市桜木５丁目９７４番５９ ｢桜木５－２－１４｣ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした郊外 住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 長都 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 長都駅　南西方 1.9km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はなく利用状況が安定し、千歳市内の不動産需要も堅調なことから、当該地域も、地価は 堅調に推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千歳市街地の住宅地域全域と把握される。需要者の中心は千歳市居住の住宅取得者となるが、市外からの 転入者も見られる。千歳市は道内では数少ない人口が増加している自治体であり自衛隊や空港関係従事者等の若年世帯 も多いことから堅調な宅地需要がある。当地域は中心部に比較的近い利便性上位の住宅地域であり、一般仲介物件にお ける売り希望価格は強気で売手市場にある。然しながら、新型コロナの不動産に対する今後の影響は否定出来ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般戸建住宅が主であり、収益物件の取引が低調で収益物件自体の賃料も低い事から収益価格はマイナスとなり収益価 格の算定は断念した。鑑定評価額の決定にあたっては現実的な取引から不動産の経済価値を適正に反映した比準価格を 中心に、代表標準地との検討、単価と総額との関連の適否を踏まえ、更に勇舞地区等の分譲地の販売状況、人口動向・ 建築着工動向並びに新型コロナウイルス感染症の影響等も考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千歳 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,700 円／㎡ [105.2] 100 100 [100.0] 100 [167.0] [101.5] 100 22,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響はあるもの の、人口の増加等により宅地の下支えは堅調 で、売手市場である。 格別の変動要因はなく、一般要因の影響を受 けて、売手主導の不動産取引が行われ、地価 の上昇傾向が続いている。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％