別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 千歳 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千歳 -11 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　信彦 印  TEL.

鑑定評価額 7,080,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千歳市勇舞１丁目１０番２１ ｢勇舞１－１０－２１｣ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅が建ち並ぶ 新興住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 長都 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ長都駅東方 1.6km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 比較的新しい街並みと住環境の良さなどが好まれて、不動産取引が活発化しているエリアである。需要の増加に より、地価は上昇傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね千歳市内の住宅地全域と把握するが、特に勇舞地区を中心とする土地区画整理事業で開発された住 宅地域との価格牽連性が強い。需要者は千歳市居住の住宅取得者が大半である。周辺は環境整備がなされた住宅地とし て人気があり、不動産需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地で概ね６００万円から８００万円、中古戸 建住宅では２０００万円を超える物件も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は第１種低層住居専用地域内に所在し、行政的条件及び自用の戸建住宅が大半を占める地域状況等から、収益 目的物件の建築に馴染まず、収益還元法は非適用とした。比準価格については、地域的類似性が高い事例を収集、選択 のうえ算出した市場性を反映した実証的価格である。代表標準地を規準とした価格からの検討を加えると、比準価格の 妥当性が検証されたので、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千歳 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [108.3] 100 100 [101.5] 100 [131.3] [101.5] 100 29,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済はコロナ禍の影響を受けてはいるが 、人口増加が続いていること等で、今のとこ ろ不動産需要は比較的堅調、地価も上昇傾向 である。 比較的新しい街並みの住宅地として、需要の 高まりが見られ、地価も上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％