別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 千歳 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千歳 -10 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　信彦 印  TEL.

鑑定評価額 4,370,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千歳市柏陽２丁目３番１１ ②地積 　(㎡) 331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 北9m市道 水道、ガス、下水 千歳 7.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模団地内の戸建住宅地域 街 路 基準方位　北　　９ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ千歳駅南西方 7.9km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 団地内に売れ残りの分譲地を抱えることから地価の上値は限定的である。最近は取引の増加が見られ、今後は概 ね安定して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね千歳市内郊外部の住宅地域全域と把握するが、特に泉沢地区内の住宅地域との価格牽連性が強い。需 要者は千歳市居住の住宅取得者が大半であるが、市外からの需要も散見される。中心部から遠く利便性が劣ること等か ら、長らく販売不振が続き、未分譲地も多く残すが、最近は取引の増加が見られる。需要の中心となる価格帯は土地で ５００万円程度、中古戸建住宅で１０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅地域を形成しており、行政的規制等から対象標準地上に賃貸用建物の建築を想定することは現実的 ではないため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例から求めたもので、実 証的で説得力を有する。本件においては、前年からの変動率や売り希望物件の動向等を検討したうえで、比準価格を採 用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済はコロナ禍の影響を受けてはいるが 、人口増加が続いていること等で、今のとこ ろ不動産需要は比較的堅調、地価も上昇傾向 である。 環境良好な住宅地であるが中心部から遠く離 れていることで、長らく不人気であった。最 近は地価が低位であることで多少需要の改善 が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％