別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 千歳 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千歳 -3 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　信彦 印  TEL.

鑑定評価額 5,690,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千歳市桂木２丁目４番１２ ｢桂木２－４－１７｣ ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 北8m市道 水道、ガス、下水 千歳 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ千歳駅南西方 2.6km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 桂木地区の内、千歳川周辺地域は自然環境に恵まれているが、標準地を含むその他地域については既成住宅地と しての環境でやや人気薄の地域となる。地価は中心部住宅地価格上昇の影響により緩やかな上昇傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね千歳市内の住宅地域全域と把握するが、特に道道支笏湖公園線沿線の住宅地域のうち郊外部に存する 地域との価格牽連性が強い。需要者は千歳市居住の住宅取得者が大半である。市内他地域での区画整理による宅地供給 の影響もあり、不動産需要は軟調に推移していたが、最近は改善傾向が見られる。需要の中心となる価格帯は、土地が ６００万円前後、中古戸建住宅は１２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引が支配的な地域で、アパ－ト等の収益物件は殆ど見られない。また戸建住宅の賃貸は特殊 な事情のものが見られる程度であり収益価格は試算出来なかった。一方比準価格は、４査定価格を慎重に検討の上試算 したもので、地域の地価水準を反映した価格と認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格を そのまま採用する事が妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千歳 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,700 円／㎡ [105.2] 100 100 [100.0] 100 [175.6] [100.0] 100 20,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済はコロナ禍の影響を受けてはいるが 、人口増加が続いていること等で、今のとこ ろ不動産需要は比較的堅調、地価も上昇傾向 である。 利便性が劣る地域性等から、地価も弱含み推 移であったが、中心部住宅地の地価上昇を受 け、当地域においても緩やかな上昇傾向であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％