別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 三笠 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三笠 -3 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　木下　俊明 印  TEL.

鑑定評価額 1,530,000 円  １㎡当たりの価格 5,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三笠市岡山５２番２７ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東8m市道 水道、下水 岩見沢 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 ＪＲ岩見沢駅北東方 7.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岩見沢市に近接する郊外部に開発された住宅団地であるが、地域人口の年齢構成から今後売り物件の増加が予想 される。地域内に特別の変動要因は見当たらないが、地価水準は下落傾向を続けるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三笠市内及び岩見沢市郊外部の住宅地域と把握した。岩見沢市への通勤者も多く居住しているが、当地域 を選好する需要者は周辺の商業施設や工場等への通勤者等が中心になるものと考えられる。岡山地区内では大型商業施 設に近接して新興住宅地域が存するが、標準地の存する地域は開発時期が古く、中古住宅が需要の中心であり、更地に 対する需要は限定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 岡山地区では商業施設に近接したエリアで民間のアパートが見られるが、当住宅団地内においては賃借需要は相当限定 されるものと考えられ、賃貸用建物を想定することは合理的と言えないことから収益還元法は非適用とした。比準価格 は、市場において実際に成立した取引事例を基礎としており、実証的で説得力を有している。本件においては、比準価 格を標準として代表標準地や前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美唄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,900 円／㎡ [ 93.2] 100 100 [100.0] 100 [ 95.1] [100.0] 100 5,780  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で経済情勢が激変するなか、空知管 内では人口減少・高齢化がより深刻な状況で あり、地域経済は低迷し、不動産需要は弱含 みである。 郊外部に開発された住宅団地であり、人口減 少と高齢化が進行している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％