別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名寄 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名寄 -5 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　水野　裕司 印  TEL.

鑑定評価額 950,000 円  １㎡当たりの価格 3,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名寄市風連町北栄町２３番２ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北11m市道 水道、下水 風連 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  27.2 ｍ、規模　　       297 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　１１ ｍ市道 交通 施設 風連駅北方 700m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 風連地区の既成住宅地域で地域内に特段の変動要因は認められない。少子高齢化の影響で住宅地需要は低調で、 地価は当面の間、弱含みで推移して行くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は風連地区の住宅地域一円の圏域である。主な需要者層は地縁的選好性を有する当地区居住者と見込まれ、 他圏からの転入は少ない。人口減少、少子高齢化の影響で、需要は長期に渡り低迷している模様。取引件数が少なく市 場での需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地は９０坪程度の標準的な画地で、概ね９０～１００万円程 度と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は風連地区の類似地域から採用した複数の取引事例から試算したもので実証的である。収益価格は地域の特性 から適用を断念した。地域は郊外住宅地域で、市場では自己の利用を前提とする取引が中心となっている。したがって 試算価格の調整にあたっては、市場の実態を反映した比準価格を採用することとし、単価と総額との関連や前年価格か らの推移等も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大手製紙工場の閉鎖が年末予定されており、 地域経済への影響が懸念されている。 地域内に特段の変動要因は認められず、地価 は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％