別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 紋別 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   紋別 -3 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　原口　康洋 印  TEL.

鑑定評価額 2,080,000 円  １㎡当たりの価格 5,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 紋別市渚滑町元新４丁目４０番２９ ②地積 　(㎡) 365   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北西8m市道 水道、下水 遠軽 50.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 遠軽駅北西方 50.0km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 渚滑町元新地区に位置する住宅地域である。居住環境は概ね良好であるが、少子高齢化・人口減少により不動産 需要が低迷しており、地域内に特段の変動要因もないことから地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は紋別市の落石地区・元新地区周辺の住宅地域である。需要者は紋別市在住者で自用目的の取引が中心であ る。居住環境は概ね良好であるが、郊外立地のためやや利便性が劣る。供給物件も多いため売却にあたり長期間を要す るケースも見受けられ、地価は弱含みで推移している。また、更地物件よりも中古住宅へのニーズが高まっている。市 場における中心価格帯は、土地は１１０坪程度で概ね１坪あたり２万円前後と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は渚滑町元新・渚滑町地区の４事例との比較により求められており、市場性を反映し説得力が高い。一方、地 域における賃貸需要は未成熟で、一般的な需要者は自己居住目的で取得すると考えられることから収益還元法の適用は 行わなかった。以上より本件においては、代表標準地との検討をふまえ、比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　紋別 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,400 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.5] 100 [129.9] [101.5] 100 5,620  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は停滞し、人口減・高齢化が進んで いる。新型コロナウィルス流行の影響もあり 、改善の見通しは立たない。 郊外の既成住宅地域である。地域経済の衰退 に伴い、土地需要が減退しており、地価水準 は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％