別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 江別 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江別 -10 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　村上　功英 印  TEL.

鑑定評価額 4,850,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江別市牧場町２７番５ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 高砂 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 高砂駅北西方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 駅等へはやや距離がある立地であるものの、買物施設等への接近性は概ね良好で、一定の土地需要は見込める。 市内全体の土地需要が堅調なこともあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は江別市一円の圏域で、需要者の中心は市内居住者が多いと思われるが、札幌市等からの転入者も多少はみ られる。駅へは多少距離があるものの、買物施設等への接近性は概ね良好で、周辺では、土地取引が活発というほどで はないものの、高値の取引も多くみられ、土地価格は上昇傾向で推移している。土地は規模７０坪程度で５００万円前 後。中古戸建物件は１０００万円台半ば程度までが中心価格帯となるものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、比較的取引時点の新しい事例も採用して求めており市場性を反映した説得力を有する価格が得られたと判 断する。一方、収益価格は第１種低層住居専用地域の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため適用を断念し た。以上より、一般的に取引の指標となる取引事例より求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通りと決定した 。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江別 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,500 円／㎡ [107.5] 100 100 [101.5] 100 [134.5] [101.5] 100 21,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 石狩５市は、地価上昇傾向。一方、旧産炭地 等の地方都市は、衰退傾向。今後、新型コロ ナ感染症の地価への影響が懸念される。 買物施設等への接近性は概ね良好な地域で、 一定の土地需要は見込める状況にある。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％