別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 芦別 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦別 5-1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　木下　俊明 印  TEL.

鑑定評価額 4,210,000 円  １㎡当たりの価格 6,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芦別市北１条東１丁目６番５外 ②地積 　(㎡) 619   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 不整形 1:1.2 店舗兼事務所 Ｓ2F1B 小売店舗、金融機関 等が建ち並ぶ中心的 商業地域 西22m国道 水道、下水 芦別 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 ＪＲ芦別駅　東方 180m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少と高齢化による購買力の低下のほか、郊外や滝川市等で展開する大型店舗等の影響により、中心部商業 地域の空洞化は顕著で、今後も衰退傾向が続くものと見込まれる。地価も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね芦別市及び周辺市町内の幹線道路沿い商業地域の各圏域と把握する。需要者は道内の法人事業者が中 心であるが、小規模地には地元事業者による需要も一部で見られる。主たる顧客である背後住宅地の衰退傾向や芦別バ イパス沿いの郊外型店舗への顧客の流出等により、売上減少に歯止めがかからず、中心的商業地としての需要は極めて 弱含みである。取引の中心価格帯は画地規模、取引動機等が多岐に渡り、総額のみならず単価も特定困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内中心部を通る幹線道路沿いの商業地域ではあるが、自用目的の店舗が大半である。一部に賃貸物件も見受けられる ものの、総じて事業者向け賃貸市場の成熟度は低い。昨今では賃貸需要の減退から適切な賃料水準の把握も困難で、収 益価格を試算し得なかった。以上の自用目的での取引が支配的な市場特性により、類似商業地域内の取引事例を中心に 試算した比準価格は客観的に市場性を反映するものとしてこれを採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で経済情勢が激変するなか、地方で は人口減少・高齢化により地域経済は低迷し 、空知管内の地方都市では不動産需要は弱含 みである。 過疎化が進むなかで市内外の郊外型店舗等へ の顧客流出が顕著で、中心部商業地域の需要 は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.6 ％  ％