別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 苫小牧 9-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-10 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　石川　明 印  TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 8,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市新開町３丁目９番６ ｢新開町３－９－５｣ ②地積 　(㎡) 1,576   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.5 工場兼事務所 工場、営業所、倉庫 等が多い軽工業団地 南西18m市道 水道、下水 苫小牧 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西     0 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 明野軽工業団地内の木工関連 工場や流通倉庫等が多い業務 地域 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 苫小牧駅北東方 5.1km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 用途の多様化が進みつつある木工関連の中小工場や流通倉庫等を中心とする地域。当該地域における需給バラン スは比較的良好で地価も安定的に推移しており、当面はこの傾向が続いていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市東部の流通業務・中小工場が多い工業地域一円。需要者は木工関連、倉庫等流通業務関連の利用 を目的とした地元中小法人のほか道内外の中堅以上の企業が想定される。道内各方面へのアクセスに恵まれた立地条件 を備えており、不動産需要は底堅い地域である。規模等がまちまちであるため、取引の中心となる価格帯の把握は難し いが、土地単価で坪３～４万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象地と代替競争関係にある状況類似地域の事例から求めたもので、現実の市場動向を反映した価格である 。また、当該周辺地域は自用の工場・倉庫等が主流で賃貸物件はほとんど見られず、適切な賃貸事例が収集できないの で収益還元法は適用できなかった。よって比準価格を標準とし、市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関 係を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は見られるものの、輸出貿 易額等も回復基調にあり、工業地の地価も微 減ないし横ばいの状態が続いている。 苫小牧中央ＩＣが開通し流通に与える影響も 期待される。当面地価は横ばいと見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％