別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 苫小牧 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-5 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文 印  TEL.

鑑定評価額 950,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市真砂町３６番３外 ②地積 　(㎡) 150,750   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1:1 工場 大規模自動車工場等 が並ぶ西港に近い工 業地域 北西17m道路、三方路 水道 勇払 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 365.0 ｍ、奥行　約　　 396.5 ｍ、規模　　   150,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １７ｍ道路 交通 施設 勇払 5.6km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中央南埠頭に近接し、関連産業の関係位置も良好で、地価は横ばいと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市内の工業地域一円。需要者は製造業等の道内外の企業が中心。臨港地区内の飼料・穀物を取り扱 う中央南埠頭に位置し、周辺に自動車関連や石油関連の工場が立地し関連産業との関係位置は良好。既存工場地につい ては、殆ど異動がなく、またその規模や事務所付等業種や建付地の有無等で相当市場流通性が大きく異なるため、苫小 牧工業地域において中心となる価格帯は的確に把握できないのが現状である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より比準価格が求められた。地域は工業港区にあり、賃貸は殆どなく大企業の自用目的の工場・倉庫のため、収益 還元法は適用できない。比準価格は取引が少なく、古い事例の中、規範性ある事例を収集し、公法上の規制や需要動向 を勘案し試算されたもので、ある程度工場地の不動産動向を示している。よって比準価格を基準に、公法上の規制等が 類似する代表標準地からの検討結果を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [105.5] [101.0] 100 6,320  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の中、苫小牧港は貨物取扱量も一時 落ち込んだが徐々に回復しており、「苫小牧 中央ＩＣ」も開通し、物流のハブ貿易港化が 期待されている。 臨港地区内の飼料等を扱う中央南埠頭に位置 し、コロナ禍で一時的に制約があったが、周 辺にトヨタ等があり関連産業の関係位置も良 好で横ばい。 ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％