別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 苫小牧 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -50 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　高橋　総生 印  TEL.

鑑定評価額 5,460,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市北栄町４丁目４番２３外 ｢北栄町４－４－２３｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西8m市道 水道、下水 沼ノ端 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模土地区画整理事業によ る住宅地域 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 沼ノ端駅北西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業が完了し、住宅の建ち込みが急速に進んでいる。生活利便性や居住環境が良好であり人気は高 い。当面は地価上昇が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼ノ端鉄南地区の住宅地域の圏域。需要者は市内の居住者を中心に周辺市町からの転入も見られる。工業 基地に近く通勤の便が良いため、メーカー勤務の若年層に人気がある。市の人口が減少するなか、地域人口は増加し続 けている。住宅の建ち込みが進んだため、最近は更地の売物件が不足しており、高値取引が多い。需要が強く新型コロ ナの影響少ない。土地は６００万円程度、新築戸建物件は総額２８００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性、利便性の良否を主要な選択指標とする戸建住宅地域である。賃貸市場は形成されておらず収 益価格は求められなかった。自用目的の取引がほとんどで、地域の不動産市場は取引価格が売買の主要指標となってい る。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -37                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [107.3] 100 100 [101.0] 100 [ 85.0] [101.0] 100 25,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 居住環境や生活利便性の良否に起因する人口 の地域偏在により、地域間の需要差が顕著と なっている。 周辺地域とともに若年層に人気のある住宅地 域として、需要が高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.7 ％  ％