別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 苫小牧 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -28 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　石川　明 印  TEL.

鑑定評価額 4,440,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市東開町４丁目５６３番１３ ｢東開町４－６－２６｣ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 沼ノ端 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.6 ｍ、奥行　約　　  21.1 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 沼ノ端鉄南地区に位置する既 成住宅地域 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 沼ノ端駅南方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 沼ノ端駅やスーパー等の商業施設が比較的近く利便性が良好な居住環境にあり、東部地区の人口増加により不動 産取引は活発で人気も高く、地価は堅調に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市東部地区の住宅地域一円。需要者は苫小牧市内の居住者が大半を占めている。需要の中心となる 若年層は周辺の新興住宅地域への選好性が強い。沼ノ端鉄北地区では更地が不足し、地価上昇圧力が強く、鉄南地区に も及んでいる。市場の中心価格帯は土地が標準的画地で４００～５００円程度、新築物件は２２００万円前後が中心で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は居住環境の快適性・利便性を重視する戸建住宅地域であり、自己利用を目的とした取引がほとんどである。 賃貸事例は極めて少なく、賃料水準の把握が困難なため収益還元法は適用できなかった。以上より、状況類似地域内の 事例から求めた信頼性のある比準価格を採用し、市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ 、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -37                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [107.3] 100 100 [101.0] 100 [121.0] [101.0] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は見られるものの、住宅着 工戸数等は増加に転じており、東部地区の住 宅地では上昇地点も見られている。 鉄北のウトナイ地区、鉄南の沼ノ端中央１丁 目地区で宅地分譲が続いており、人気の高い 周辺新興住宅地域との価格牽連性が見られる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.7 ％  ％