別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 留萌 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   留萌 -1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　陽三 印  TEL.

鑑定評価額 3,530,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 留萌市潮静２丁目７番１０ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理済の住宅地 域 南西8m市道 水道 留萌 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ留萌駅南東方 3.6km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 潮静１、２丁目、南町地区で下水道整備事業が進行、環境良化が期待される。人口減、地域経済疲弊を背景にし た需要減より、需給、取引水準は取引はやや低調、地価水準はやや弱含みに推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は留萌市の価格帯中位に属する住宅地域、代替性が強く認められる圏域としては、南東郊外の比較的平坦な 地勢に形成される住宅地域と把握される。需要者は自己の居宅を求める留萌市居住の個人がおおむねであり、市外から の転入需要は僅少である。地域は平坦な地勢に恵まれるが、高齢化、人口減を主因とする宅地需要の低迷により、やや 遠地に属する地域の需給、取引水準は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地で３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は主に戸建向けに整備された戸建住宅地域であり、やや遠地に属する地域の賃貸需要等の観点に照らした結果、収 益価格を試算することは出来なかった。比準価格は、代替性に富む潮静地区の正常取引を重視し、査定されており、地 域の地価動向を反映した実証的な価格が得られたものと考える。本件では、価格形成要因の変動状況、市場動向に係る 検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルスの影響長期化、業況悪化 が予想される。ただし、地域の宅地需要減退 に及ぼす影響は限定的で、人口減、地域の疲 弊の影響が強い。 利便性の良い中心部への需要流出背景に地域 の宅地需要は全般にやや弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％