別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 岩見沢 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩見沢 5-4 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓 印  TEL.

鑑定評価額 5,030,000 円  １㎡当たりの価格 7,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩見沢市栗沢町本町５５番１ ②地積 　(㎡) 653   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:1.2 事務所 ＳＲＣ2 小売店舗、事務所等 が建つ駅に近い商業 地域 西18m道道 水道、下水 栗沢 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗・事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 栗沢町市街地の中心的商業地 域。 街 路 １８ｍ道道 交通 施設 栗沢駅東方 120m 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 栗沢町地区においては閉店している店舗もあり、商業地の性格は薄まり、事業用地に対する新規出店の需要は極 めて弱く、住宅地との価格差はより小さくなり、不動産価格も下落傾向が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栗沢市街地の栗沢駅周辺の既存商業地域と国道２３４号線のロードサービスとした。需要者は、町内の個 人、法人が中心である。岩見沢市との合併後地元商店街は、少子高齢化の加速と、岩見沢市を始めとする郊外の大型店 舗への顧客流出により、中心商業地であった栗沢１条通は繁華性が極端に乏しくなり、人の通行もほとんど無く、店舗 の閉店が目立つのが現状である。新型コロナの影響も少なからず及び不動産価格は今後も下落傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地が接面する栗沢１条通は、炭坑等が存した時は栄華を極めたが、現在は繁華性が極端に低くなり商業店舗などを 営むには経営面から経済合理性を欠く状況で、収益価格の判定は断念した。鑑定評価額の決定にあたっては現実の取引 を重視した比準価格を標準とし、近隣の標準地との検討、一般の仲介取引の不動産の売り希望状況、更に岩見沢市街地 に対する新型コロナの影響、栗沢町内の人口動向・建築着工動向の分析などから鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は少ないま でも、地域経済の停滞、雇用不安による買い 控え、人口減等により、宅地需要は弱含みで ある。 郊外の大型店舗への顧客流出は続いており、 既存の商業地はその影響を受け衰退傾向にあ る。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.1 ％  ％