別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 岩見沢 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩見沢 -6 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　山田　浩市 印  TEL.

鑑定評価額 1,640,000 円  １㎡当たりの価格 6,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩見沢市栗沢町南本町１８番６２ ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成の住宅地域 南9m市道 水道、下水 栗沢 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧栗沢町土地開発公社により 分譲された住宅団地。 街 路 基準方位北９ｍ市道 交通 施設 栗沢駅南東方 600m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 栗沢地区においては人口の減少・高齢化が深刻で、今後も宅地需要は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栗沢市街地の住宅地域一円と把握した。需要者は旧栗沢町の圏域に居住する住宅取得者が中心となり、他 地域からの転入者はほとんどいない。当地域は旧栗沢町土地開発公社が分譲した住宅団地で同一需給圏内においては利 便性・造成品とも比較的良好で一定の競争力を有していると考えられるが、地域人口の減少や高齢化により宅地需要は 総じて低調で地価の下落が続いている。住宅用地としては２００万円程度までが需要の中心となるものと思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 栗沢市街地においては一部に民間のアパートも見られるが、賃貸市場の規模が小さいこと等により収益価格の精度を担 保することが出来ないと判断し、収益還元法は非適用とした。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例を基 礎資料として求められており、実証的で説得力を有する。本件においては、前年価格からの検討も踏まえ、比準価格を 標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方圏では新型コロナ感染症拡大の影響は大 きくないものの、人口の減少と高齢化から宅 地需要の総量が減少している。 岩見沢市に編入合併された旧栗沢町地区は地 域経済の衰退感が大きい。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.5 ％  ％