鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岩見沢 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１２４１２１０ -591004	岩見沢市		更地	（　）	長方形	南東9m市道、北東6m、角地		（都）２住居 (60,200)
b	１２１１２４１２１０ -591006	岩見沢市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
c	１２１１２４１２１０ -591011	岩見沢市		建付地	（　）	長方形	北西7m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
d	１２１１２４１２１０ -591012	岩見沢市		更地	（　）	長方形	北西7.2m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
e	１２１１２４１２１０ -591013	岩見沢市		更地	（　）	長方形	北東7m市道、南東7m、角地		（都）２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,141	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.7]	13,009	100 [ 94.1]	13,825	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	14,400
b	(　 ) 16,399	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	16,157	100 [ 92.2]	17,524		18,300
c	(　 ) 12,803	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	12,614	100 [ 93.1]	13,549		14,200
d	(　 ) 15,730	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	15,498	100 [ 93.1]	16,647		17,400
e	(　 ) 14,430	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	13,809	100 [ 92.2]	14,977		15,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,500 円／㎡]

岩見沢 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,774,102	813,977	2,960,125	2,801,250	158,875	（　0.9704） 154,172	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	3,022,980 円　　　　（　 10,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩見沢 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	150.71	Ｗ2	299.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	282 ㎡	12.9 m x 21.8 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（平均専有面積７０㎡）全４戸

⑦有効率　 93.9 ％
の理由

屋内階段・廊下を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.71	93.4	140.76	1,150	161,874	1.0	161,874
							0.0	0
2～ 2	住宅	149.05	94.4	140.76	1,200	168,912	1.0	168,912
							0.0	0
～

～

～

計		299.76	93.9	281.52		330,786		330,786
								0

⑨年額支払賃料	330,786 円　×　12ヶ月　＝　 3,969,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 281.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,969,432 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 198,472 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,770,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	330,786 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,142 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,774,102 円　　　　（　 13,383 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１３１５２１０　　　　-591008	994 ( 993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	975	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,151 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２１１３１５２１０　　　　-597001	1,163 ( 1,162)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	1,225
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩見沢 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	150,000 円	37,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	158,777 円	3,969,432　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 382,500 円	37,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,000 円	37,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,500 円	37,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 813,977 円　（　　　　　　 2,886 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9704

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,500,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 299.76 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0618 ×　 45 ％　＋　0.0809 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,801,250 円（　　　　　 9,934 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,774,102 円
②総費用	813,977 円
③純収益　①－②	2,960,125 円
④建物等に帰属する純収益	2,801,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	158,875 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	154,172 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 547 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,022,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
岩見沢 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岩見沢 -4

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　石川　雅啓

印

TEL.

鑑定評価額

4,340,000 円

１㎡当たりの価格

15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	12,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岩見沢市２条東７丁目７番２				②地積　(㎡)	282 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ既成住宅地域	南西12m市道	水道、下水	岩見沢 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北１２ｍ市
道

交通

施設

岩見沢駅北東方

1.2km

法令

規制

（都）２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に格別の変動はなく利用状況が安定していることから、今後も閑静な環境を維持するものと思料される
が、不動産需要の低迷から、地価は若干下落基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岩見沢市全域の住宅地域。需要者は市内の居住者が大半である。人口減と高齢化率の高まりにより土地需
要は低く売り希望物件は増加傾向にある。新型コロナウイルス感染症の影響が、北海道経済及び岩見沢市内の経済全般
に影響を及ぼし、不動産需要に影響することが考えられる。然しながら、当該地域は公共施設も近く利便性も良いこと
から住宅用地の需要は見込まれるが、近年戸建の売物件の増加が続くなど、不動産価格は若干低迷している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

岩見沢駅に近いことから、アパートも多く見受けられるが供給も多いため空き部屋も多く、収益価格はやや低位に求め
られた。鑑定評価額の決定にあたっては地域の特性の把握と分析に努め、実際の取引を反映している比準価格を標準と
し、収益価格を参考に留め、更に岩見沢市内の不動産の取引状況、人口動向、建築着工動向、昨年からの新型コロナウ
イルス感染症の不動産に対する影響等も考慮し、代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岩見沢 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 20,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[101.5]

100
[132.5]

[104.5]
100

15,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響は少ないま
でも、地域経済の停滞、雇用不安による買い
控え、人口減等により、宅地需要は弱含みで
ある。

地域要因に特段の変動は見受けられないが、
需給状況は弱含みで地価も下落傾向で推移し
ている。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

岩見沢 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１２４１２１０ -591010	岩見沢市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東18m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
b	１２１１２４１２１０ -591017	岩見沢市		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
c	１２１１２４１２１０ -591014	岩見沢市		更地	（　）	長方形	北東9m市道、南東7.3m、角地		（都）２中専 (60,200)
d	１２１１２４１２１０ -111012	岩見沢市		建付地	（　）	長方形	北東5m市道、中間画地		（都）１低専 (40,60)
e	１２１１２４１２１０ -591012	岩見沢市		更地	（　）	長方形	北西7.2m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,487	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 101.5]	14,760	100 [ 100.0]	14,760	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	15,400
b	(　 ) 15,002	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	14,780	100 [ 98.0]	15,082		15,800
c	(　 ) 14,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.6]	13,508	100 [ 98.0]	13,784		14,400
d	(　 ) 14,405	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	14,192	100 [ 89.3]	15,892		16,600
e	(　 ) 15,730	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	15,498	100 [ 96.0]	16,144		16,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,400 円／㎡]

岩見沢 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,769,288	813,675	2,955,613	2,801,250	154,363	（　0.9704） 149,794	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	2,937,137 円　　　　（　 10,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩見沢 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	150.71	Ｗ2	299.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	282 ㎡	12.9 m x 21.8 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（平均専有面積７０㎡）全４戸

⑦有効率　 93.9 ％
の理由

屋内階段・廊下を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.71	93.4	140.76	1,147	161,452	1.0	161,452
							0.0	0
2～ 2	住宅	149.05	94.4	140.76	1,200	168,912	1.0	168,912
							0.0	0
～

～

～

計		299.76	93.9	281.52		330,364		330,364
								0

⑨年額支払賃料	330,364 円　×　12ヶ月　＝　 3,964,368 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 281.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,964,368 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 198,218 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,766,150 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	330,364 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,138 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,769,288 円　　　　（　 13,366 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１３１５２１０　　　　-591002	994 ( 993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,005	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,148 円/㎡　月額支払賃料（　 1,147 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２１１３１５２１０　　　　-597002	1,241 ( 1,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,217
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩見沢 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	150,000 円	37,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	158,575 円	3,964,368　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 382,500 円	37,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,000 円	37,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,500 円	37,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 813,675 円　（　　　　　　 2,885 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9704

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,500,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 299.76 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0618 ×　 45 ％　＋　0.0809 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,801,250 円（　　　　　 9,934 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,769,288 円
②総費用	813,675 円
③純収益　①－②	2,955,613 円
④建物等に帰属する純収益	2,801,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	154,363 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	149,794 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 531 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,937,137 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,400 円／㎡）