鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岩見沢 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１３１１２１０ -111022	岩見沢市		更地	（　）	長方形	南西5.5m市道、中間画地		２低専 (60,200)
b	２２０１３１１２１０ -591027	岩見沢市		建付地	（　）	不整形	南東14.5m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
c	２２０１３１１２１０ -591038	岩見沢市		建付地	（　）	長方形	南西10m市道、北西5.5m、角地		（都）２住居 (60,200)
d	２２０１３１１２１０ -591030	岩見沢市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東7m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
e	１２０１３１１２１０ -591016	岩見沢市		更地	（　）	正方形	南西8m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,846	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	20,905	100 [ 97.0]	21,552	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	21,900
b	(　 ) 12,886	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 91.2]	17,662	100 [ 100.9]	17,504		17,800
c	(　 ) 21,176	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.6]	19,865	100 [ 98.0]	20,270		20,600
d	(　 ) 16,727	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	16,480	100 [ 96.0]	17,167		17,400
e	(　 ) 21,179	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	21,179	100 [ 95.0]	22,294		22,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,000 円／㎡]

岩見沢 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,766,096	582,170	2,183,926	2,035,200	148,726	（　0.9704） 144,324	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	2,829,882 円　　　　（　 13,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩見沢 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	109.30	Ｗ2	216.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	217 ㎡	11.2 m x 19.2 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（平均専有面積約５４㎡）全４戸

⑦有効率　 91.6 ％
の理由

屋内階段・廊下を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	109.30	90.9	99.36	1,190	118,238	1.0	118,238
							0.0	0
2～ 2	住宅	107.65	92.3	99.36	1,250	124,200	1.0	124,200
							0.0	0
～

～

～

計		216.95	91.6	198.72		242,438		242,438
								0

⑨年額支払賃料	242,438 円　×　12ヶ月　＝　 2,909,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,909,256 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 145,463 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,763,793 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	242,438 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,303 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,766,096 円　　　　（　 12,747 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１３１５２１０　　　　-591005	1,129 ( 1,128)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,152	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,191 円/㎡　月額支払賃料（　 1,190 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２１１３１５２１０　　　　-591009	1,107 ( 1,106)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,202
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩見沢 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,000 円	26,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	116,370 円	2,909,256　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 270,300 円	26,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,000 円	26,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,500 円	26,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 582,170 円　（　　　　　　 2,683 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9704

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,500,000 円	設計監理料率　 122,000 円／㎡　×　 216.95 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0768	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0618 ×　 45 ％　＋　0.0862 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,035,200 円（　　　　　 9,379 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,766,096 円
②総費用	582,170 円
③純収益　①－②	2,183,926 円
④建物等に帰属する純収益	2,035,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	148,726 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	144,324 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 665 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,829,882 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
岩見沢 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岩見沢 -1

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　石川　雅啓

印

TEL.

鑑定評価額

4,300,000 円

１㎡当たりの価格

19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	16,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岩見沢市６条西７丁目２番３０				②地積　(㎡)	217 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｂ2	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ既成住宅地域	北東9m市道	水道、ガス、下水	岩見沢 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市街地中心部に近い住宅地域

街

路

基準方位北９ｍ市道

交通

施設

岩見沢駅南東方

650m

法令

規制

（都）２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に格別の変動はなく利用状況は安定している。今後も現状の住環境を維持すると思料されるが、周辺に
おける土地取引は僅少であり、全般的な経済情勢等の影響から、地価は弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岩見沢市全域の住宅地域。需要者は市内の居住者が大半である。人口減と高齢化率の高まりにより土地需
要は低く売り希望物件は増加傾向にある。新型コロナウイルス感染症の影響が、北海道経済及び岩見沢市内の経済全般
に影響を及ぼし、不動産需要に影響することが考えられる。然しながら、当該地域は駅徒歩圏内で利便性も良いことか
ら住宅用地としての需要は堅調で、今後も安定的な地価水準を示すと予測される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅地域で、共同住宅は単身用・家族用と様々であるが、岩見沢市内のアパート等の供給も多いことから、建築費
に相応の賃料を得る事が出来ず収益価格が低く求められた。鑑定評価額の決定にあたっては、新型コロナウイルス感染
症の影響も考慮し、実勢価値を適切に反映している比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、市内中心部の不動産
売り情報、単価と総額との関連の適否を踏まえ、他の標準地との検討を行い鑑定評価額として上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響は少ないま
でも、地域経済の停滞、雇用不安による買い
控え、人口減等により、宅地需要は弱含みで
ある。

格別の変動要因はなく、一般要因の影響を受
けて、買い手主導の不動産取引が行われ、地
価の下落傾向が続いている。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

岩見沢 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１３１１２１０ -597002	岩見沢市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東14.5m市道、北東14.5m、角地		（都）準工特別用途地区 (70,200)
b	２２０１３１１２１０ -591001	岩見沢市		更地	（　）	長方形	南西7m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
c	２２０１３１１２１０ -591009	岩見沢市		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		（都）１低専 (40,60)
d	１２１１３８１２１０ -111001	岩見沢市		更地	（　）	長方形	北東7.2m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
e	２２０１３１１２１０ -591038	岩見沢市		建付地	（　）	長方形	南西10m市道、北西5.5m、角地		（都）２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,608	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.7]	19,697	100 [ 100.0]	19,697	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	20,000
b	(　 ) 18,916	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	18,101	100 [ 94.1]	19,236		19,500
c	(　 ) 19,031	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	18,211	100 [ 91.2]	19,968		20,300
d	(　 ) 16,675	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	16,429	100 [ 86.4]	19,015		19,300
e	(　 ) 21,176	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.6]	19,865	100 [ 97.9]	20,291		20,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,800 円／㎡]

岩見沢 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,764,967	582,123	2,182,844	2,035,200	147,644	（　0.9704） 143,274	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	2,809,294 円　　　　（　 12,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩見沢 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	109.30	Ｗ2	216.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	217 ㎡	11.2 m x 19.2 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（平均専有面積約５４㎡）全４戸

⑦有効率　 91.6 ％
の理由

屋内階段・廊下を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	109.30	90.9	99.36	1,189	118,139	1.0	118,139
							0.0	0
2～ 2	住宅	107.65	92.3	99.36	1,250	124,200	1.0	124,200
							0.0	0
～

～

～

計		216.95	91.6	198.72		242,339		242,339
								0

⑨年額支払賃料	242,339 円　×　12ヶ月　＝　 2,908,068 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,908,068 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 145,403 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,762,665 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	242,339 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,302 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,764,967 円　　　　（　 12,742 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１３１５２１０　　　　-591005	1,129 ( 1,128)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,152	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,190 円/㎡　月額支払賃料（　 1,189 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２１１３１５２１０　　　　-597002	1,241 ( 1,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,217
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩見沢 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,000 円	26,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	116,323 円	2,908,068　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 270,300 円	26,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,000 円	26,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,500 円	26,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 582,123 円　（　　　　　　 2,683 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9704

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,500,000 円	設計監理料率　 122,000 円／㎡　×　 216.95 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0768	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0618 ×　 45 ％　＋　0.0862 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,035,200 円（　　　　　 9,379 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,764,967 円
②総費用	582,123 円
③純収益　①－②	2,182,844 円
④建物等に帰属する純収益	2,035,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	147,644 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	143,274 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 660 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,809,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,900 円／㎡）