鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北見 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１７５１２０８ -501	北見市		建付地	（　）	不整形	北西11m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１２１１７５１２０８ -505	北見市		更地	（　）	長方形	北東10.9m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	１２１１７４１２０８ -110502	北見市		更地	（　）	長方形	南東10m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	１２１１７５１２０８ -50511	北見市		建付地	（　）	不整形	北18m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	１２１１７５１２０８ -50507	北見市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西11m市道、中間画地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,716	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	33,028	100 [ 82.2]	40,180	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,200
b	(　 ) 24,849	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,849	100 [ 68.6]	36,223		36,200
c	(　 ) 24,187	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,187	100 [ 60.6]	39,913		39,900
d	(　 ) 31,443	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	32,415	100 [ 84.7]	38,270		38,300
e	(　 ) 20,046	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 65.0]	100 [ 100.0]	30,840	100 [ 82.7]	37,291		37,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,400 円／㎡]

北見 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,915,242	2,383,236	7,532,006	7,302,700	229,306	（　0.9481） 217,405	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,348,100 円　　　　（　 27,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北見 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	121.00	ＲＣ5	605.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	161 ㎡	6.4 m x 25.5 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗、事務所ともフロア貸し。５階建程度の店舗兼事務所が標準的であり、下記のとおり想定した。

⑦有効率　 79.6 ％
の理由

敷地規模が小さいため、やや低めとなった。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	121.00	78.0	94.38	2,110	199,142	3.0	597,426
							0.0	0
2～ 2	事務所	121.00	80.0	96.80	1,900	183,920	2.0	367,840
							0.0	0
3～ 3	事務所	121.00	80.0	96.80	1,854	179,467	2.0	358,934
							0.0	0
4～ 4	事務所	121.00	80.0	96.80	1,770	171,336	2.0	342,672
							0.0	0
5～ 5	事務所	121.00	80.0	96.80	1,710	165,528	2.0	331,056
							0.0	0

計		605.00	79.6	481.58		899,393		1,997,928
								0

⑨年額支払賃料	899,393 円　×　12ヶ月　＝　 10,792,716 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 481.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,792,716 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 895,795 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,896,921 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,997,928 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,321 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,915,242 円　　　　（　 61,585 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１７５５２０８　　　　-50506	2,435 ( 2,431)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	2,008	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,857 円/㎡　月額支払賃料（　 1,854 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１２１１７５５２０８　　　　-50505	1,836 ( 1,832)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,855
c	１２１１７５５２０８　　　　-50508	1,546 ( 1,543)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,636

北見 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	309,000 円	103,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	539,636 円	10,792,716　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,050,600 円	103,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	309,000 円	103,000,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,383,236 円　（　　　　　　 14,803 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	103,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 605.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 35 ％　＋　0.0651 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,302,700 円（　　　　　 45,358 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,915,242 円
②総費用	2,383,236 円
③純収益　①－②	7,532,006 円
④建物等に帰属する純収益	7,302,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	229,306 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	217,405 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,350 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,348,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
北見 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北見 5-2

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　河合　貢

印

TEL.

鑑定評価額

5,880,000 円

１㎡当たりの価格

36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北見市北２条西１丁目９番２				②地積　(㎡)	161 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:4	店舗兼事務所Ｓ4	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ既成商業地域	北西18m市道	水道、ガス、下水	北見 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小規模の小売店舗等が見られ
る古くからの商店街

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

北見駅北西方

270m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅前バスターミナル等の整備、新市庁舎完成などによりこれまでの停滞感からは脱しているが、店舗閉鎖や駐車
場化は止まず中心部は依然として衰退傾向で推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中心商業地域一帯の圏域である。需要者は主として市内の商工関連業者、個人等が挙げられる。郊外店へ
の消費流出、人口減等による消費減退により需要は弱い。借り上げ市営住宅、民間賃貸マンションなどが建てられ数年
となるが商況や不動産需要への貢献度は期待されたほどではなかった。更なる店舗閉鎖や建物取り毀し～駐車場化も見
られ衰退化から脱せず通行量も底這い傾向である。中心価格帯は敷地規模による差異が大きいため特定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗・事務所等が建ち並ぶ中心商業地域であるが、収益性に裏打ちされた需要者の存在という面において賃貸市場が十
分に成熟しているとは言い難く収益価格の信頼性はやや劣る。取引事例比較法では信頼性のある事例が制限されるなか
規範性が高い事例を中心に検討し比準価格を判定した。比準価格を重視し収益価格は参酌する程度の位置づけとして、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。規準となる標準地等が存しないことから下記標準地からの検討は行えなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世帯数は微増傾向であるが人口は市全体で年
間平均１，０００人超の減少が続いている。
新型コロナによる直接的な地価への影響は現
時点ではない。

建物取り毀し、駐車場化、店舗閉鎖は止んで
いない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

北見 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１６８１２０８ -50501	北見市		建付地	（　）	長方形	南東14.5m市道、中間画地		商業 (100,600)
b	１２１１７４１２０８ -110501	北見市		建付地	（　）	長方形	南東10.9m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	１２１１７５１２０８ -505	北見市		更地	（　）	長方形	北東10.9m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２１１７５１２０８ -50504	北見市		建付地	（　）	正方形	南東18m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,905	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	38,783	100 [ 98.0]	39,574	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,600
b	(　 ) 23,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	29,688	100 [ 79.4]	37,390		37,400
c	(　 ) 24,849	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,849	100 [ 65.9]	37,707		37,700
d	(　 ) 21,993	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	27,236	100 [ 73.2]	37,208		37,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,500 円／㎡]

北見 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,297,128	1,755,535	5,541,593	5,321,710	219,883	（　0.9481） 208,471	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,169,420 円　　　　（　 25,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北見 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	ＲＣ4	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	161 ㎡	6.4 m x 25.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗フロア貸し、２～４Ｆ：事務所区画貸し

⑦有効率　 82.3 ％
の理由

同種建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	80.0	88.00	1,977	173,976	3.0	521,928
							0.0	0
2～ 2	事務所	110.00	83.0	91.30	1,887	172,283	2.0	344,566
							0.0	0
3～ 4	事務所	110.00	83.0	91.30	1,797	164,066	2.0	328,132
							0.0	0
～

～

計		440.00	82.3	361.90		674,391		1,522,758
								0

⑨年額支払賃料	674,391 円　×　12ヶ月　＝　 8,092,692 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 361.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含める。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,092,692 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 809,269 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,283,423 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,522,758 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,705 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,297,128 円　　　　（　 45,324 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１６８５２０８　　　　-50506	2,066 ( 2,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [108.0]	1,788	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,797 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１２１１６８５２０８　　　　-50510	1,546 ( 1,543)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	1,591
c	１２１１６８５２０８　　　　-50509	2,435 ( 2,431)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [105.0]	2,017

北見 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	378,500 円	75,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	404,635 円	8,092,692　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 772,100 円	75,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,700 円	75,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,700 円	75,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,755,535 円　（　　　　　　 10,904 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,700,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,321,710 円（　　　　　 33,054 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,297,128 円
②総費用	1,755,535 円
③純収益　①－②	5,541,593 円
④建物等に帰属する純収益	5,321,710 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	219,883 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	208,471 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,295 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,169,420 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,900 円／㎡）